Leasehold dairenin giderleri:
servis ücreti ve zemin kirası.
“Aidat ne kadar?” sorusunun Londra’daki karşılığı servis ücretidir (service charge); yanında varsa zemin kirası (ground rent) ve bazı projelerde site ücreti (estate charge) gelir. Bu yazı bu kalemlerin ne olduğunu, nasıl hesaplandığını ve rezervasyondan önce hangi belgeleri istemeniz gerektiğini anlatır.
Tek bir rakam değil;
bütçe, kapsam ve belge.
Servis ücreti (service charge) Türkiye’deki aidata benzer: binanın sigortası, ortak alanların temizliği, bakımı ve onarımı, asansörler ve varsa concierge gibi hizmetlerdeki payınızdır. Tutarı sabit değildir; çoğu güncel leasehold sözleşmesinde peşin ve tahmini bütçeye göre ödenir, dönem sonunda gerçek harcamaya göre fark çıkabilir.
Zemin kirası ise 30 Haziran 2022’den sonra verilen çoğu yeni leasehold sözleşmesinde sıfırdır (peppercorn). Belediye vergisi (council tax) ve faturalar bunlardan ayrı ödenir.
Yeni binada geçmiş hesap olmadığı için rezervasyondan önce yazılı bütçeyi ve beş yıllık gider tablosunu isteyin.
Önce kısaca: leasehold ne demek?
İngiltere’de dairelerin çoğu leasehold (kullanım hakkı) olarak satılır. Daireye, leasehold sözleşmesinde (lease) yazan süre boyunca sahip olursunuz; binanın ve arazinin sahibi ise freehold (tam mülkiyet) sahibidir. Sözleşme, dairenin bakımı için ne ödeyeceğinizi, hangi değişiklikler için izin almanız gerektiğini ve onarımlardan kimin sorumlu olduğunu belirler. Giderlerin dayanağı bu sözleşmedir.
Kalan süreyi mutlaka kontrol edin. GOV.UK’ye göre kalan süre 80 yıl ya da daha az olduğunda sözleşmeyi uzatmanın maliyeti belirgin biçimde artar; koşulları sağlayan bir daire sahibi süreye 90 yıl ekletebilir. Ocak 2025’ten beri bu talep için daireye iki yıl sahip olmanız gerekmiyor.
Servis ücreti neyi kapsar?
Servis ücreti, binayı yönetmenin maliyetindeki payınızdır. Hangi kalemlerin girebileceğini leasehold sözleşmeniz belirler. Leasehold Advisory Service’e (LEASE) göre çoğu binada şunları kapsar:
- Ortak alanların, girişlerin, merdivenlerin ve çatının bakımı ve onarımı
- Bina sigortası
- Ortak alanların temizliği ve aydınlatması
- Asansör, kazan ve alarm gibi ortak sistemlerin bakımı
- Bahçe gibi dış alanlar
- Her yıl yapılmayan pahalı işler için bir rezerv fonuna (reserve fund, bazen sinking fund da denir) katkı
Concierge ya da spor salonu gibi ortak olanakların masrafının servis ücretine girip girmediğini de sözleşme belirler.
Rezerv fonuna ödenen para genellikle geri alınmaz; GOV.UK, örneğin evi satıp taşındığınızda bu paranın size dönmeyeceğini hatırlatıyor. Bina sigortası da genellikle freehold sahibinin sorumluluğundadır ve servis ücretinin parçasıdır; eşyalarınız bu sigortaya dahil değildir.
Tahmini bütçe ve gerçek hesap
LEASE’e göre çoğu güncel leasehold sözleşmesi servis ücretinin peşin, tahmini bir bütçeye göre ödenmesine izin verir. Ödeme dönemi çoğu zaman bir yıldır; altı ayda ya da üç ayda bir de ödenebilir.
Yıl sonunda gerçek harcama peşin ödemelerden yüksekse ek bir ödeme istenir. Düşükse fark, sözleşmeye göre sonraki yıla mahsup edilir, iade edilir ya da rezerv fonuna aktarılır.
Bu yüzden size söylenen tek bir yıllık rakam, iki yılın gerçekleşmiş hesabından daha az şey anlatır. Eski bir binada son yılların hesaplarını isteyin. Payınızın nasıl bölündüğü de sözleşmede yazar: dairenin büyüklüğüne, oda sayısına, eşit paya ya da başka bir ölçüte göre olabilir. Proje sayfalarımızda servis ücretini yalnız geliştirici yayımladıysa, kaynağı ve tarihiyle veririz; örneğin London Square Woolwich.
Yeni binada geçmiş hesap yoksa ne istemeli?
Yeni bir binada gerçekleşmiş hesap henüz yoktur; dayanağınız geliştiricinin bütçesidir. New Homes Quality Code’a kayıtlı bir geliştirici, 2 Mart 2026’dan itibaren yapılan rezervasyonlarda rezervasyon sözleşmesine yönetim hizmetlerinin tahmini yıllık maliyetini, mülkiyet türüne bağlı giderleri ve bunların ileride nasıl değişebileceğini yazmak zorundadır.
Kod ayrıca satıştan sonraki beş yılın beklenen giderlerini gösteren bir tablo (Affordability Schedule) istiyor. Tabloda şunlar yer alır:
- Zemin kirası varsa tutarı ve hesaplanma yöntemi
- Yönetim ücretleri
- Yeni olanaklar açıldıkça artabilecek ya da ileride eklenebilecek servis ücretleri
- Rezerv fonu katkıları
- Ortak ısıtma sistemi gibi ortak ekipmanın bakım masrafları
Geliştirici bir tutarı bilmiyorsa kalemi rakamsız da olsa listelemek zorundadır. Bu tabloyu rezervasyondan önce yazılı isteyin.
Daire sahibi olarak haklarınız
GOV.UK’ye göre servis ücreti ödüyorsanız:
- Ücretin nasıl hesaplandığını ve nereye harcandığını gösteren bir özet ile faturalar gibi dayanak belgeleri görme hakkınız var; freehold sahibi bu bilgiyi vermezse suç işlemiş olur.
- Planlı bir işte sizin payınız £250’yi, 12 aydan uzun süren iş ve hizmetlerde yılda £100’ü aşacaksa önceden size danışılması gerekir (Section 20 süreci).
- Bir ücreti makul bulmuyorsanız ya da yapılan işin kalitesi yetersizse tribunal’a başvurabilirsiniz.
LEASE’e göre servis ücretleri makul olmalı, yapılan iş makul bir standartta olmalı ve hizmet sözleşmede yer almalı. Freehold sahibi harcamayı yaptıktan sonra 18 ay içinde ödeme talep etmeli ya da size bildirmelidir; aksi hâlde bu masrafa katkı vermek zorunda değilsiniz.
Öte yandan sorumlu olduğunuz bir ücreti ödemezseniz freehold sahibi sizi mahkemeye verebilir.
Zemin kirası (ground rent)
Zemin kirası, freehold sahibine karşılığında bir hizmet beklenmeden yapılan bir ödemedir. Leasehold Reform (Ground Rent) Act 2022, 30 Haziran 2022’den sonra verilen çoğu yeni uzun süreli konut leasehold sözleşmesinde zemin kirasını sembolik bir tutarla (peppercorn) sınırladı; bu, para ödenmediği anlamına gelir.
Emekli konutlarında yasa 1 Nisan 2023’ten önce yürürlüğe girmedi. Yasaya aykırı zemin kirası isteyene £30.000’e kadar para cezası verilebilir.
Yasa eski sözleşmeleri değiştirmez. 30 Haziran 2022’den önce verilmiş bir sözleşmeyi başka bir daire sahibinden satın alıyorsanız, sözleşmede zemin kirası varsa ödemeye devam edersiniz; kira yalnız siz kabul ederseniz ya da sözleşme öngörüyorsa artar. Sözleşmede bir artış maddesi varsa avukatınıza ayrıca sorun.
Site ücreti (estate charge) ve diğer giderler
Bazı yeni projelerde binanın dışındaki ortak alanlar, örneğin peyzaj ve belediyenin devralmadığı yollar, ayrı bir yönetim şirketi tarafından işletilir ve bunun için site ücreti (estate charge) alınır. MoneyHelper’a göre bu ücret çoğunlukla freehold sahiplerinden alınır, ama bazı leasehold sahipleri zemin kirası ve servis ücretinin yanında bunu da öder.
Bu kalemi ödeyenlere yeni haklar getiren 2024 yasası hükümleri henüz yürürlükte değil.
Bunlara ek olarak belediye vergisi (council tax) belediyeye, elektrik, su ve internet gibi faturalar sağlayıcılarına ayrıca ödenir. Daireyi kiraya verecekseniz servis ücreti ve zemin kirası gider olarak düşülebilir; vergi tarafını Türkiye’de yaşayan ev sahibi rehberimizde anlatıyoruz.
Bina güvenliği
Building Safety Act 2022, 28 Haziran 2022’den beri 11 metreden ya da beş kattan yüksek binalarda, koşulları sağlayan daire sahiplerini geçmişten kalan güvenlik kusurlarının giderilme maliyetlerine karşı koruyor. Belirli bir dairenin bu korumadan yararlanıp yararlanmadığı binaya ve sözleşmeye bağlıdır.
Alıcı olarak sorun: binada planlanmış bir iyileştirme çalışması var mı ve ileride servis ücretine ya da rezerv fonuna yansıyacak bir maliyet bekleniyor mu?
Leasehold reformu: ne yürürlükte?
- Yürürlükte: çoğu yeni uzun süreli konut leasehold sözleşmesinde zemin kirası peppercorn ile sınırlı (30 Haziran 2022; emekli konutlarında 1 Nisan 2023).
- Yürürlükte: sözleşme uzatma ya da freehold satın alma talebi için iki yıl sahip olma şartı kalktı (31 Ocak 2025).
- Yürürlükte: karma kullanımlı binalarda yönetim hakkı (Right to Manage) için ticari alan sınırı %25’ten %50’ye çıktı; çoğu durumda daire sahipleri bu talepte freehold sahibinin avukatlık masraflarını ödemiyor (3 Mart 2025).
- Yürürlükte: 21 yıldan uzun leasehold sözleşmeleri artık assured kiracılık sayılmıyor (27 Aralık 2025).
- Henüz yürürlükte değil: servis ücretinde şeffaflık hükümleri, yani standart ödeme talep formu, yıllık rapor, bilgi isteme hakkının genişlemesi ve bina sigortası komisyonlarına sınır. 2024 tarihli Leasehold and Freehold Reform Act’te yer alıyor; hükümet bunları ikincil mevzuatla yürürlüğe koyacağını söylüyor.
- Henüz yürürlükte değil: site ücreti ödeyenlere yeni haklar, 990 yıllık yasal uzatma ve evlilik değeri (marriage value) ödenmeyen yeni değerleme yöntemi. Hükümete göre değerleme hükümleri önce yeni bir yasayla düzeltilmeli.
- Yalnız taslak: mevcut zemin kiralarına yıllık £250 sınırı (40 yıl sonra peppercorn), çoğu yeni leasehold dairenin yasaklanması ve yeni dairelerde commonhold’un varsayılan olması. Ocak 2026’da taslak olarak yayımlanan Commonhold and Leasehold Reform Bill’de yer alıyor; 14 Ekim 2026’da Parlamento’nun yasa tasarıları listesinde yoktu.
En son 14 Ekim 2026’da GOV.UK ve legislation.gov.uk kaynaklarından kontrol edildi: leasehold rehberi (toolkit) · Leasehold and Freehold Reform Act 2024 · servis ücreti ve diğer giderler · 2022 Zemin Kirası Yasası · bina güvenliği korumaları · LEASE: servis ücreti nasıl hesaplanır · New Homes Quality Code V2. Genel bilgidir, kişisel durumunuz için hukuki tavsiye değildir.
Yazılı isteyeceğiniz sekiz şey.
Bunların hiçbiri sıra dışı bir talep değildir. Yazılı cevap gelmeyen soru, size zaten bir şey söylüyor demektir.
Kısa sorular,
kısa cevaplar.
Service charge ile ground rent aynı şey mi?
Hayır. Servis ücreti binanın sigortası, bakımı ve ortak hizmetleri için ödenir ve harcamaya göre değişir. Zemin kirası freehold sahibine karşılığında hizmet beklenmeden yapılan bir ödemedir; 30 Haziran 2022’den sonraki çoğu yeni sözleşmede sıfırdır.
Servis ücreti artabilir mi?
Evet. Çoğu servis ücreti değişkendir; gerçek maliyete göre artabilir ya da azalabilir. Yeni bir binada olanaklar açıldıkça artabilecek kalemleri Kod’a kayıtlı geliştiricinin beş yıllık gider tablosunda görmeniz gerekir.
Yeni binada geçmiş gider hesabı yoksa hangi belgeyi istemeliyim?
Geliştiricinin yıllık servis ücreti bütçesini, neleri kapsadığını ve beş yıllık gider tablosunu (Affordability Schedule). Rezervasyon sözleşmesinde yönetim hizmetlerinin tahmini yıllık maliyeti de yazmalı.
Daireyi kiraya verirsem servis ücreti vergiden düşülür mü?
GOV.UK’ye göre servis ücreti ve zemin kirası, kira kârınızı hesaplarken düşebileceğiniz giderler arasında. Yurt dışında yaşıyorsanız vergi tarafını Türkiye’de yaşayan ev sahibi rehberimizde anlatıyoruz.
Servis ücretini ödemezsem ne olur?
Sorumlu olduğunuz bir ücreti ödemezseniz freehold sahibi sizi mahkemeye verebilir. Ücreti makul bulmuyorsanız ödemeyi kesmek yerine tribunal’a başvurmak ve Leasehold Advisory Service’ten bilgi almak doğru yoldur.
Rakamı değil,
dayanağını isteyin.
Yukarıdaki her sorunun cevabını para bağlamadan önce alabilirsiniz. Sözleşmeyi, bütçeyi ve beş yıllık tabloyu incelemek riskleri değerlendirmenize yardımcı olur; ama ileride maliyetlerin artmasını ortadan kaldırmaz. Avukatınız sözleşme teatisinden (exchange) önce leasehold sözleşmesi hakkında size rapor verir; o raporu dikkatle okuyun.
Bu rehber leasehold düzeninin İngiltere’de genel olarak nasıl işlediğini anlatır. Hukuki tavsiye değildir; sizin durumunuzu ya da belirli bir mülkü ele almaz. Bu alandaki mevzuat değişiyor; güncel durumu avukatınız teyit eder.
Bize bir proje getirin,
ayrıntıları birlikte okuyalım.
Düşündüğünüz dairenin leasehold şartlarını, servis ücreti geçmişini ve bina güvenliği durumunu, siz rezervasyon yapmadan önce sizinle birlikte gözden geçiririz.
Görüşme Planlayın