Leasehold, sade biçimde.
Gerçekte ne satın alıyorsunuz?

Leasehold gerçekte ne demek

Leasehold bir daire, uzun ve sabit bir süre boyunca sizindir. Binanın ve üzerinde durduğu arazinin sahibi bir başkasıdır: freeholder. Siz, daireyi sözleşme süresi boyunca kullanma hakkına sahip olursunuz; sözleşme ne yapabileceğinizi, freeholder'ın ne yapmak zorunda olduğunu ve binanın işletilmesine ne ödeyeceğinizi belirler.

Bu bir açık kapı ya da eksik bir mülkiyet biçimi değildir. İngiltere ve Galler'de ortak binaların tutulma biçimi budur; çünkü bir dairenin kendine ait arazisi yoktur: başkalarının evlerinin üstünde ve altında durur, ve çatıyı, asansörleri, koridorları ve sigortayı bir şeyin düzenlemesi gerekir.

Pratikte soru hiçbir zaman "leasehold mu" değildir, çünkü neredeyse her zaman öyledir. Soru, sözleşmenin ne yazdığıdır.

Kalan süre ve neden önemli olduğu

Yeni inşaat daireler tipik olarak 990 veya 999 yıllık sözleşmelerle satılır. Bu uzunlukta kalan süre, pratik olarak ne sizin ne çocuklarınızın ömründe bir mesele olur.

Eski stok farklıdır. Sözleşme kısaldıkça uzatmak pahalılaşır ve kredi kuruluşları o mülke kredi vermekte temkinli davranmaya başlar. 80 yıl eşiği uzun süredir uzatma maliyetinin belirgin biçimde yükseldiği nokta olmuştur. Reform mevzuatı uzatmanın nasıl fiyatlandığını ve kimin hak kazandığını değiştirmekte olduğundan, belirli bir sözleşmedeki durum bir web sitesinin değil avukatınızın sorusudur.

Yeni inşaat bir alımda bu bölüm genellikle formaliteden ibarettir. Yine de okuyun; sonradan yeniden pazarlık edilemeyecek tek rakam budur.

Aidat: alıcıların en çok küçümsediği kalem

Aidat, binanın işletilmesindeki payınızdır. Tipik olarak bina sigortasını, yapının ve ortak alanların bakım ve onarımını, ortak alan temizliği ve aydınlatmasını, asansörleri, bahçeyi ve varsa concierge, spor salonu, sakin salonu veya peyzajlı teras gibi olanakları kapsar.

Genellikle bir rezerv fonuna katkıyı da içerir: çatı veya asansör yenilemesi gibi ileride yapılacak büyük işler için bugünden ayrılan para. Rezerv fonu olmayan bir binaya sahip olmak daha ucuz değildir; yalnızca faturayı ertelemiştir.

Aidat normalde iki adımda işler. Yılın başında yönetim şirketi bir bütçe belirler ve siz bu tahmine karşı ödeme yaparsınız. Yıl sonunda gerçekleşen harcama toplanan tutarla karşılaştırılır; ya alacaklı çıkarsınız ya da fark talebi gelir. Tek bir rakamın size iki yıllık gerçekleşmiş hesaptan daha az şey söylemesinin sebebi budur.

Olanakları geniş yeni inşaat projelerinin işletilmesi sade bir bloktan pahalıdır. Bu, olanaklara yönelik bir eleştiri değil, aritmetiktir: havuz, spor salonu ve yirmi dört saat concierge demek personel, enerji ve bakım sözleşmeleri demektir; ve daire sizde kaldığı sürece her yıl ekstrenizde görünürler.

Zemin kirası

Zemin kirası, freeholder'a yapılan ve tarihsel olarak alınan hizmetle ilgisi olmayan bir ödemedir. 2022 tarihli Leasehold Reform (Ground Rent) Act, çoğu yeni uzun konut sözleşmesinde zemin kirasını sembolik bir tutarla sınırladı; yani fiilen sıfıra indirdi.

Eski sözleşmeler hâlâ artış hükümleri içerebilir: kiranın belirli aralıklarla ikiye katlandığı maddeler. Bu maddeler yeniden satışta ve mortgage onayında gerçek sorunlara yol açmıştır. Yeni bir sözleşme dışında bir şey satın alıyorsanız, bunu avukatınıza yazılı olarak sormanız gereken özel bir konudur.

Bina güvenliği ve EWS1

Grenfell Tower yangınından sonra kredi kuruluşları, yüksek binalardaki dairelere kredi vermeden önce dış cephe sistemleri hakkında güvence istedi. EWS1 formu, uygun niteliklere sahip bir uzmanın bu değerlendirmeyi kayda geçirmesi için getirildi. Bir güvenlik sertifikası değildir ve her bina için gerekli değildir; bir kredi belgesidir.

2022 tarihli Building Safety Act ise yüksek riskli binalar için daha geniş bir rejim kurdu; kayıt zorunluluğu ve güvenlikten sorumlu, adı belirli bir sorumlu kişi dahil.

Alıcı olarak sizi ilgilendiren kısım, etrafındaki tartışmadan daha dardır: binanın kredi kuruluşunuzun isteyeceği belgelere sahip olup olmadığı ve ileride aidat veya rezerv fon talebi olarak karşınıza çıkabilecek planlanmış bir iyileştirme bulunup bulunmadığı. İkisi de avukatınızın tapu raporunda ele alacağı sorulardır. Erken sorun, çünkü cevap zamanlamayı etkileyebilir.

Commonhold

Commonhold, leasehold'a alternatif bir düzendir: daire sahipleri evlerine doğrudan sahip olur, ortak alanlara da bir birlik aracılığıyla birlikte sahip olup onları birlikte yönetir. 2002'den beri hukuken vardır ama uygulamada çok az kullanılmıştır; yeni daireler için varsayılan hâle getirilmesi yıllardır tartışılmaktadır.

Bugün yapacağınız bir alımda leasehold beklemelisiniz. Commonhold'u bilmek, politikanın yönünü açıkladığı için değerlidir; size sunulacak olanı değiştirdiği için değil.