Londra’da satılık evin fiyatını
gerçekleşen satışlarla nasıl karşılaştırırım?
İlandaki fiyat satıcının istediği bedeldir. Aynı binada ya da sokakta evlerin gerçekte kaça satıldığını Tapu Sicil Müdürlüğü’nün (HM Land Registry) kamuya açık verisinden siz de görebilirsiniz. Bu yazı o veriyi ve resmî konut fiyat endeksini nasıl okuyacağınızı anlatır; bir değerleme ya da fiyat tahmini değildir.
İlan fiyatı, satış fiyatı ve endeks
üç ayrı rakamdır.
GOV.UK’deki “Search house prices” hizmeti, İngiltere ve Galler’de bir evin kaça satıldığını gösterir. Veri, Ocak 1995’ten bu yana tescil için HM Land Registry’ye gelen ve bedel karşılığı yapılan konut satışlarından oluşur; görünen rakam devir senedinde yazan bedeldir.
Resmî konut fiyat endeksi (UK House Price Index, UK HPI) ise Londra’nın her belediyesi (borough) için ortalama fiyatı aylık yayımlar. İlan fiyatını önce aynı türde ve yakın tarihli satışlarla, sonra bölgenin endeksiyle yan yana koyun.
Bu rakamların hiçbiri tek başına dairenizin değerini söylemez. Karşılaştırma, pazarlıkta hangi soruları soracağınızı gösterir.
İlan fiyatı neden satış fiyatı değildir?
İlandaki rakam satıcının istediği bedeldir. GOV.UK’nin fiyat endekslerini karşılaştıran notuna göre ilana çıkan bir ev, sonunda ilk ilan edildiği fiyattan satılmayabilir. UK HPI bu yüzden ilan ya da onaylanmış fiyatlara değil, tapu devri bitmiş satışlara dayanır.
GOV.UK’nin alıcı rehberi (How to buy a home) de satılmış ev fiyatlarına bakmanızı önerir ve ilan fiyatının yalnızca istenen fiyat olduğunu, daha düşük teklif vermekten çekinmemeniz gerektiğini hatırlatır. Aynı rehber, yeni konutun benzer bir ikinci el evden pahalı olabileceğini ve buna yeni konut farkı (new-build premium) dendiğini yazar.
Gerçekleşen satışları nereden görürsünüz?
GOV.UK’deki Search house prices sayfası sizi HM Land Registry’nin ödenen bedel verisi (Price Paid Data) aramasına götürür. Orada bina adı ya da numarası, sokak, posta kodu, mülk türü, yeni inşaat ve mülkiyet türüyle arama yapıp tarih aralığı seçebilirsiniz. Veri her ayın 20. iş gününde güncellenir.
Her satış kaydında karşılaştırmaya yarayan üç alan vardır:
- Mülk türü: müstakil, ikiz, sıra ev, daire (Flats/Maisonettes) ya da diğer.
- Yeni ya da eski: Y yeni inşa edilmiş konutu, N mevcut bir konutu gösterir.
- Mülkiyet türü: F freehold (tam mülkiyet), L leasehold (kullanım hakkı).
Kayıt tamamlanmış satışı gösterir ve satış veriye haftalar sonra girer. UK HPI’nin açıklamasına göre satışın tamamlanmasıyla tescil arasındaki süre genellikle 2 hafta ile 2 ay arasındadır; bu yüzden son iki ayın verisi eksiktir.
Veride hangi satışlar yok?
Veri bedel karşılığı yapılan konut satışlarını kapsar. HM Land Registry’ye göre şunlar veride yer almaz:
- Henüz tescil için başvurusu yapılmamış satışlar
- Bedel karşılığı olmayan devirler, örneğin bağış (hediye) yoluyla yapılanlar
- Kamu konutu kiracılarına “Right to Buy” ile yapılan indirimli satışlar
- Kamulaştırma ya da mahkeme kararıyla yapılan devirler
Kurum veriyi zaman zaman düzelttiğini ve verinin hata içerebileceğini de belirtir. Tek bir kayda değil, birkaç benzer satışa bakın.
Karşılaştırırken nelere dikkat edin?
Yeni bir dairenin ilan fiyatını değerlendirirken satışları şu sırayla daraltın:
- Aynı tür: daireyi dairelerle karşılaştırın; bölge ortalaması her tür evi kapsar.
- Aynı yaş: yeni (Y) ve eski (N) kayıtları ayrı tutun.
- Aynı mülkiyet türü: leasehold dairelerle freehold evleri karıştırmayın.
- Yakın tarih: son iki ayın verisi eksiktir; çok eski satışlar bugünkü piyasayı göstermez.
- Benzer büyüklük: alanı EPC’deki toplam taban alanından bulabilirsiniz; bunu metrekare yazımızda anlattık.
Bedelleri metrekare başına rakama çevirip birkaç daireyi yan yana görmek için mülk karşılaştırma aracımızı kullanabilirsiniz. İlan fiyatının üstüne eklenecek vergi ve giderleri ise alım maliyeti hesaplayıcımız gösterir.
Tapu kaydında da bedel yazabilir
HM Land Registry, 1 Nisan 2000’den bu yana mümkün olduğunda ödenen bedeli tapu kaydına (title register) yazar. Bu rakam başvuruda beyan edilen bedeldir; kurum onu doğrulamaz ve tam piyasa değerini göstermeyebilir. Kaydın kopyasını nasıl alacağınızı tapu kaydı yazımızda anlattık.
Kurumun uygulama rehberine göre bedelde bir indirim varsa kayda indirimli (net) bedel girer. Satıcının taşınma masrafına katkısı, avukat ücretini ya da damga vergisini ödemesi gibi bir teşvik varsa brüt bedel yazılır. Teşvikli bir satışın kayıtlı bedeli bu yüzden teşvikin değerini düşmez.
UK HPI: belediyenin genel eğilimi
UK HPI, GOV.UK’de her ay yayımlanan resmî konut fiyat endeksidir. Ülke ve bölge düzeyinin yanında Londra’nın her belediyesi için de ortalama fiyat verir. Tamamlanmış satışlara dayanır ve farklı türde evleri karşılaştırılabilir kılmak için istatistiksel bir ayarlama (hedonik regresyon) kullanır.
Endeks sizin evinizin fiyatı değildir. Bölge düzeyinin altındaki tahminlere 3 aylık hareketli ortalama uygulanır. Son ayların rakamları geçicidir; ilk tahmin işlemlerin yaklaşık %40’ıyla hesaplanır ve sonradan düzeltilir. Yeni konut ortalamaları daha az temsil gücü taşıyabilir ve son iki ay için yayımlanmaz.
Örnek bir okuma: Temmuz 2026 verisine göre (16 Eylül 2026’da yayımlandı) Londra’da ortalama fiyat £550.037 ve yıllık değişim %3,3 düşüş. Aynı ay Londra’daki dairelerin ortalaması £424.013. İki rakam arasındaki fark, genel ortalamanın sizin daire tipinizi göstermediğini anlatır. GOV.UK’nin raporu da tek bir ayın verisine fazla anlam yüklenmemesini öğütler.
Fiyatı okumak için
beş adım.
Bu liste veriyi okumanın bir yoludur; bir değerleme değildir.
Kısa sorular,
kısa cevaplar.
Satılık ilanlardaki fiyat gerçek satış fiyatı mı?
Hayır. İlandaki rakam satıcının istediği bedeldir. Gerçekleşen satış bedeli devir senedinde yazar ve tescilden sonra HM Land Registry’nin ödenen bedel verisinde görünür.
Yeni projedeki dairenin geçmiş satışı yoksa neye bakarım?
Yakındaki yeni binalardaki ve aynı projenin önceki etaplarındaki satışlara bakın; kayıtta yeni inşaat Y harfiyle işaretlidir. Yeni konut ortalamaları az sayıda satışa dayanabildiği için tek bir ortalamaya fazla anlam yüklemeyin.
Veri ne kadar güncel?
Ödenen bedel verisi her ayın 20. iş gününde güncellenir. Satışın tamamlanmasıyla tescil arasında genellikle 2 hafta ile 2 ay geçtiği için son iki ayın verisi eksiktir. UK HPI’nin son ayları da geçicidir ve sonradan düzeltilebilir.
Londra ortalaması dairemin değerini gösterir mi?
Hayır. Ortalama her tür evi kapsar ve bir eğilimi gösterir. Temmuz 2026’da Londra genel ortalaması £550.037, daire ortalaması £424.013’tü; aynı belediyede bile daireler arasında büyük fark olabilir.
Geliştiricinin verdiği teşvikler satış fiyatında görünür mü?
HM Land Registry’nin uygulamasına göre bedele bir teşvik eşlik ediyorsa, örneğin satıcı damga vergisini ya da avukat ücretini ödüyorsa, kayda brüt bedel girer. Kayıtlı rakam teşvikin değerini düşmez; teşvikleri satıcıya ayrıca yazılı sorun.
Değerleme yapmıyoruz;
bu sayfa bir tavsiye değil.
Bu yazı GOV.UK ve HM Land Registry’nin yayımladığı verinin nasıl okunacağını genel bilgi olarak anlatır. Bir evin değeri ya da gelecekteki fiyatı hakkında görüş bildirmez.
OGKinvest alıcıları yeni konut geliştiricileriyle tanıştırır ve tanıştırma ücretini geliştiriciden alır; bir geliştirici bize ödeme yaptığında bunu size söyleriz. Bu yüzden fiyat konusunda herkesin görebildiği kayıtlara bakmanızı öneririz.
Bu yazının
dayandığı sayfalar.
- GOV.UK: Search house prices ve HM Land Registry: Search the price paid dataset. Kapsam (İngiltere ve Galler) ve arama alanları.
- HM Land Registry: How to access Price Paid Data ve Price Paid Data downloads. Ocak 1995, bedel karşılığı satışlar, mülk türü, Y/N ve F/L alanları, kapsam dışı devirler, düzeltmeler, 20. iş günü.
- About the UK House Price Index ve Quality and methodology. Tamamlanmış satışlar, belediyeler, hedonik regresyon, 3 aylık ortalama, geçici tahminler, 2 hafta ile 2 ay, yeni konut uyarısı.
- UK House Price Index summary: July 2026 (16 Eylül 2026), UK House Price Index England: July 2026 ve mülk türüne göre ortalama fiyatlar (CSV). Londra £550.037 ve %3,3; Londra daireleri £424.013.
- Comparing house price indices in the UK. İlan fiyatı ile satış fiyatı.
- HM Land Registry: Practice Guide 7, Land Registration Rules 2003, kural 8 ve Get information about property and land. Kayıttaki bedel, 1 Nisan 2000, doğrulanmaması, indirim ve teşvik.
- GOV.UK: How to buy a home (2019). Satılmış ev fiyatları, ilan fiyatı ve yeni konut farkı.
- Kapak fotoğrafı: Boyalı sıra evler, Londra. Foto: Bethany Opler, Unsplash (Unsplash lisansı).
Son kontrol: 16 Ekim 2026. Bu sayfa genel bilgi verir; bir değerleme ya da fiyat tahmini değildir. Endeks ve satış verisi her ay yenilenir; karar vermeden önce GOV.UK’deki güncel rakamlara bakın.
Rakamları
birlikte okuyalım.
İlgilendiğiniz projenin çevresindeki satışları ve kayıtları görüşmede birlikte açıp karşılaştıralım.
Görüşme Planlayınİçeriklere dönün
