Türkiye geliriyle İngiltere’de mortgage:
neler kontrol edilir?

Kredi kuruluşu neye bakar?

Birleşik Krallık hükümetinin resmî sitesindeki (GOV.UK) satın alma rehberine göre kredi kuruluşu, ne kadar borç verebileceğine karar verirken şunlara bakar:

• Toplam kredi tutarı
• Peşinat gerekip gerekmediği
• Aylık ödemelerin karşılanabilir olup olmadığı

Ödeme gücü değerlendirmesi gelirinizi ve fatura, sigorta, council tax gibi düzenli giderlerinizi hesaba katar; faizlerin yükselmesi ya da işinizi kaybetmeniz gibi değişikliklerde ödemeye devam edip edemeyeceğinizi de sorar.

Kredi notunuz da önemlidir: kredi alıp alamayacağınızı ve size sunulacak koşulları etkiler. Kuruluş kimliğinizi ayrıca doğrular ve peşinatınızın nereden geldiğini sorabilir. Bu son nokta için fon kaynağı rehberimize bakabilirsiniz.

Bunlar Birleşik Krallık’ta yaşayan bir alıcı için de geçerlidir. Yurt dışında yaşıyorsanız aşağıdaki sorular da eklenir.

İlk soru: kuruluş Türkiye’de yaşayanlardan başvuru kabul ediyor mu?

Yurt dışında yaşayanlara kredi veren bir kuruluş, hangi ülkelerde yaşayanlarla çalıştığını ürün koşullarında belirtebilir. Bu yüzden faiz oranından önce sorulacak soru, kuruluşun sizin yaşadığınız ülkeden başvuru alıp almadığıdır.

Tarihli bir örnek: 14 Ekim 2026’da HSBC UK’nin yurt dışında yaşayanlara yönelik mortgage sayfası, başvuruyu yalnız listesindeki ülke ve bölgelerde yaşayanlara açıyordu ve Türkiye bu listede yoktu. Aynı sayfa şu şartları yazıyordu:

• Oturmak için alınan konutta: en az £75.000 yıllık temel gelir ve en çok %75 kredi/değer oranı, yani en az %25 peşinat
• Kiraya verme amaçlı alımda: en az £50.000 yıllık temel gelir (serbest çalışanlar için £75.000) ve en az %25 peşinat (£1 milyonun üzerindeki kredilerde %40)

Bu, tek bir kuruluşun tek bir gündeki koşuludur; piyasanın genel kuralı değildir ve size bir kredi olasılığı göstermez. Başka kuruluşların koşulları farklı olabilir ve zamanla değişir. Sizin durumunuza hangi kuruluşların uyduğunu bir mortgage danışmanı söyleyebilir.

Geliriniz Türk lirasıysa kur ayrı bir başlıktır

Kredi sterlin cinsinden, geliriniz Türk lirası olduğunda her aylık ödeme o günkü kurla hesaplanan bir yük demektir. FCA kuralları bu durumu ayrıca tanımlar: kredi, borçlunun gelirini aldığı ya da krediyi ödeyeceği varlıkları tuttuğu para biriminden farklı bir para birimindeyse “yabancı para kredisi” (foreign currency loan) sayılır.

FCA kurallarına tabi konut kredilerinde böyle bir kredi söz konusuysa kredi kuruluşu, sözleşme anında ya size krediyi başka bir para birimine çevirme hakkı tanımak ya da kur riskinizi sınırlayan başka bir düzenleme yapmak zorundadır. FCA bu düzenlemeye örnek olarak bir üst sınırı (cap) ya da risk uyarısını gösteriyor.

Pratikteki anlamı şu: gelirinizin para birimi, başvurunun sonunda değil başında konuşulacak bir bilgidir. Kuruluşun yabancı para cinsinden geliri nasıl hesaba kattığını danışmanınıza sorun. Peşinatı ve aylık ödemeleri Türkiye’den çevirecekseniz kur farkının alımın toplam maliyetini nasıl etkileyebileceğini de hesaba katın.

Kredi geçmişi ve Birleşik Krallık’taki kayıtlar

Kredi kuruluşları başvuruda kredi kontrolü yapar. Birleşik Krallık’ta kredi geçmişi Experian, Equifax ve TransUnion gibi kredi referans kuruluşlarında tutulur. Birleşik Krallık’ta hiç yaşamadıysanız bu kayıtlarda size ait bir geçmiş olmayabilir; Türkiye’deki kredi geçmişinizi hangi belgeyle gösterebileceğinizi danışmanınıza sorun.

Sorgunun türü de önemlidir. Ön onay aşamasında bazı kuruluşlar kaydınızda iz bırakmayan “yumuşak” bir sorgu (soft search), bazıları da iz bırakan “sert” bir sorgu (hard search) yapar; hangisinin yapılacağını önceden sorabilirsiniz. Resmî başvuruda sert sorgu yapılır.

Birleşik Krallık’ta Money and Pensions Service’in yürüttüğü para rehberliği hizmeti MoneyHelper, kısa sürede çok sayıda başvurunun kredi notunuza zarar verebileceğini hatırlatıyor. Kuruluşları tek tek denemek yerine bir danışmanla başlamanın nedenlerinden biri bu.

Ön onay, değerleme ve kesin teklif

Ön onay (mortgage in principle; adında “onay” geçse de kesin onay değildir), kuruluşun size kabaca ne kadar borç verebileceğini gösteren yazılı bir tahmindir. MoneyHelper’a göre genellikle 30 ile 90 gün geçerlidir. Ön onayınız olsa bile başvurunuz reddedilebilir.

Kesin teklif mülke de bağlıdır. Mali durumunuz yeterli olsa bile kuruluş, mülkü uygun bulmazsa başvuruyu reddedebilir. MoneyHelper’ın verdiği örneklerden biri Londra’daki yeni projeler için özellikle önemli: bazı kuruluşlar belirli bir katın üzerindeki yüksek binalarda kredi vermez.

Kuruluş ayrıca bir değerleme yaptırır; değerleme, mülkün ödediğiniz fiyatı ya da en azından borç alacağınız tutarı karşılayıp karşılamadığını kontrol eder.

MoneyHelper’a göre kesin teklif genellikle altı ay geçerlidir ve geliriniz değişirse geri çekilebilir. Proje aşamasında (off-plan) alımda tamamlama bu sürenin ötesine düşüyorsa başvurunun zamanını danışmanınız ve avukatınızla birlikte planlayın. Takvimin bu kısmını mortgage mi, nakit mi rehberimizde ayrıntılı anlatıyoruz.

Oturmak için mi, kiraya vermek için mi?

Kredinin türü evi ne için aldığınıza göre değişir. Kiraya vermek amacıyla konut alımı (buy-to-let) için ayrı ürünler vardır ve FCA’nın Temmuz 2025 tarihli politika belgesine göre buy-to-let kredilerinin çoğu FCA düzenlemesine tabi değildir. Kiraya verirseniz, Türkiye’de yaşarken kira gelirinin vergisi ayrı bir konudur: Türkiye’den kiraya verme ve NRLS.

Bunun bir sonucu var. MoneyHelper’a göre düzenlemeye tabi bir mortgage tavsiyesi aldığınızda, önerilen kredinin size uygun olmadığı sonradan ortaya çıkarsa şikâyet edebilir, gerekirse şikâyetinizi Financial Ombudsman Service’e götürebilirsiniz. Krediniz ya da aldığınız tavsiye düzenlemeye tabi değilse bu koruma farklı olabilir; hangi kuralların uygulanacağını danışmanınıza işe başlamadan sorun.

MoneyHelper ayrıca “tüm piyasayı” (whole of market) tarayan danışmanların bile her ürünü kapsamayabileceğini, buy-to-let gibi belirli bir ürün için doğru danışmanı bulmak gerektiğini hatırlatıyor.

Mortgage danışmanı (broker) ne yapar, nasıl seçilir?

Mortgage danışmanı piyasayı sizin adınıza tarar, hangi kuruluşların sizin durumunuza uyduğunu bilir ve başvuruyu sizin adınıza yürütür. Bazı danışmanlar birçok kuruluşla çalışır; bazıları tek bir kuruluşa bağlıdır (tied) ve genellikle yalnız onun ürünlerini önerir.

Seçmeden önce üç şeyi kontrol edin:

• Firmanın FCA’nın Financial Services Register kaydında olup olmadığı
• Yurt dışında yaşayan ve Türkiye’de gelir elde eden müşterilerle çalışıp çalışmadığı
• Nasıl kazandığı: MoneyHelper’a göre danışmanlar sabit, saatlik ya da kredi tutarına göre ücret alabilir veya kredi kuruluşundan komisyon alabilir; size önceden nasıl ödeme alacakları ve bütün masraflar söylenmelidir

Danışman size bir mortgage önerdiğinde, ödemeleri, ücretleri ve toplam maliyeti gösteren bir belge (mortgage illustration) vermek zorundadır. Bu belgeyle birlikte genellikle ürünü neden size uygun bulduğunu açıklayan bir rapor da verilir.