Türkiye’de yaşarken İngiltere’deki evinizi kiraya vermek:
NRLS ve mülk sahibinin sorumlulukları.

NRLS kimleri kapsar?

Yurt dışında yaşayan mülk sahipleri düzeni (Non-resident Landlords Scheme, kısaca NRLS), olağan yaşam yeri Birleşik Krallık dışında olan kişilerin Birleşik Krallık’taki kira gelirini vergilendirmek için kurulmuştur. HMRC, bir kişinin yılda altı ay ya da daha uzun süre Birleşik Krallık dışında bulunmasını normalde olağan yaşam yerinin yurt dışında olduğu şeklinde değerlendirir.

Vergi bakımından Birleşik Krallık’ta mukim olup yine de bu düzene girmeniz mümkündür: iki test aynı şey değildir.

Düzen şirketlere ve tröstlere de uygulanır. Ana ofisi ya da faaliyet yeri yurt dışında olan veya yurt dışında kurulmuş bir şirket yurt dışında yaşayan mülk sahibi sayılır; vergi bakımından Birleşik Krallık’ta mukim bir şirket ise kirasını kesintisiz alır.

Eşinizle birlikte sahip olduğunuz bir evde ikiniz de yurt dışında yaşıyorsanız her biriniz ayrı bir mülk sahibi sayılır.

Kirayı kim keser, ne zaman?

• Evinizi bir kiraya verme firması yönetiyorsa kesintiyi o firma yapar. HMRC’ye göre burada “kiraya verme firması” sizin adınıza mülkü yöneten herkesi kapsar ve firma, kira tutarı ne olursa olsun düzeni uygulamak zorundadır.
• Firma yoksa kesintiyi kiracınız yapar; kiracı haftada £100 ya da daha az kira ödüyorsa, HMRC aksini söylemedikçe düzeni uygulaması gerekmez.

Kesinti, kira gelirinden firmanın sizin adınıza ödediği indirilebilir giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden, temel oranda yapılır ve HMRC’ye üç ayda bir ödenir. Düzenin yılı 1 Nisan’da başlar, 31 Mart’ta biter. Yıl sonunda firma ya da kiracı size ne kadar vergi kestiğini gösteren bir belge verir.

NRL1 başvurusu: kirayı kesintisiz almak

Kiranızın kesintisiz ödenmesini istiyorsanız HMRC’ye başvurursunuz:

• Bireyler NRL1 başvurusunu HMRC’nin çevrim içi hizmetinden yapar; bu hizmeti kullanamıyorsanız NRL1 formunu doldurup imzalayarak postayla gönderirsiniz.
• Şirketler NRL2, tröstler NRL3 formunu kullanır.

Yurt dışında zaten yaşıyorsanız hemen başvurabilirsiniz; Birleşik Krallık’tan ayrılmak üzereyseniz başvuru ayrılıştan en çok üç ay önce yapılabilir.

HMRC, şu durumlardan biri varsa başvuruyu onaylar:

• Birleşik Krallık’taki vergi işleriniz güncel.
• Hiç vergi yükümlülüğünüz olmadı.
• Başvuru yılında vergi yükümlülüğü beklemiyorsunuz.

Onay hem size hem de başvuruda adı geçen firmaya ya da kiracıya bildirilir; kesintisiz ödeme normalde başvurunun alındığı çeyreğin ilk gününden başlar.

Vergi beyannameleriniz ya da ödemeleriniz gecikmişse başvuru onaylanmaz; ret ya da sonradan onayın geri alınması kararına 90 gün içinde yazılı itiraz edilebilir.

Onay muafiyet değildir: beyanname

Kira kesintili de gelse kesintisiz de gelse, HMRC aksini söylemedikçe kira gelirinizi Birleşik Krallık’ta Self Assessment beyannamesiyle bildirirsiniz.

GOV.UK’ye göre yurt dışında yaşayan mülk sahibi bu beyannameyi HMRC’nin kendi çevrim içi hizmetinden veremez; postayla, ticari bir yazılımla ya da bir muhasebeci aracılığıyla verir. Beyannamede mukimlik bölümü (SA109) ve mülk geliri bölümü (SA105) doldurulur. Kâğıt beyannamenin son günü daha erkendir: 31 Ekim.

Vergi kira gelirinin tamamı üzerinden değil, izin verilen giderler düşüldükten sonraki kâr üzerinden hesaplanır. GOV.UK’nin örnek listesinde şunlar var:

• Kiraya verme firmasının ücreti
• Bina ve eşya sigortası
• Onarım ve bakım (iyileştirme değil)
• Zemin kirası (ground rent)
• Servis ücreti (service charge)
• Belediye vergisi (council tax)

Konutu kendi adınıza kiraya veriyorsanız mortgage (ipotek kredisi) faizi gider olarak düşülmez; bu yalnız kurumlar vergisi ödeyen şirketler için mümkündür.

Birleşik Krallık’taki vergisiz kişisel indirim (Personal Allowance) yurt dışında yaşayan herkese otomatik olarak tanınmaz. GOV.UK’ye göre örneğin İngiliz ve Avrupa Ekonomik Alanı vatandaşları bu indirimi alır; diğerleri için yaşadıkları ülkeyle yapılmış çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasına bakılır.

İndirim hakkınız varsa ve kira geliriniz bu indirimin altında kaldığı hâlde vergi kesildiyse R43 formuyla iade isteyebilirsiniz.

Türkiye tarafı ayrı bir sorudur

Aynı gelir hem yaşadığınız ülkede hem Birleşik Krallık’ta vergilendirilebilir. Birleşik Krallık ile Türkiye arasında 26 Ekim 1988’de yürürlüğe giren bir çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması var; kira gibi gelirlerde hangi ülkenin vergi alacağını ve indirimin nasıl yapılacağını anlaşmanın ilgili maddesi belirler.

Bu yazı Türkiye’deki vergi kurallarını anlatmıyor; kira gelirinizin Türkiye’deki durumunu mali müşavirinize ayrıca sorun.

1 Mayıs 2026’dan beri kiralama kuralları

Renters’ Rights Act 2025 ile İngiltere’deki özel sektör kiracılıkları bitiş tarihi olmayan dönemsel kiracılığa (assured periodic tenancy) dönüştü: kiracılık örneğin aylık olarak kendiliğinden devam eder, yeni bir assured shorthold kiracılığı kurulamaz. Gerekçesiz tahliye bildirimi (section 21) artık kullanılamaz.

Evi geri almak için section 8 kapsamında yasal bir gerekçe ve kullandığınız gerekçeye göre değişen bir bildirim süresi gerekir; GOV.UK’ye göre bu süre çoğu durumda dört aydır. Evi satmak ya da kendiniz taşınmak, kiracılığın ilk 12 ayında gerekçe olarak kullanılamaz.

• Kira yılda bir kez, Form 4A ile ve en az iki ay önceden bildirilerek artırılabilir.
• İlanda belirli bir kira yazmalıdır; bunun üzerinde teklif isteyemez ya da kabul edemezsiniz.
• Kira sözleşmesi imzalanmadan kira alınamaz.
• Sözleşmeden önce kiracıya kiracılığın temel şartlarını gösteren yazılı bilgi verilir; verilmezse £7.000’e kadar para cezası söz konusu olabilir.
• Yardım alan ya da çocuklu kiracı adayına ayrımcılık yapılamaz; kiracı evcil hayvan istediğinde ancak geçerli bir gerekçeyle reddedebilirsiniz.

Depozito ve kiracı kontrolü

• Ön depozito (holding deposit) en fazla bir haftalık kiradır.
• Kiracı depozitosu, yıllık kira £50.000’in altındaysa en fazla beş haftalık, £50.000 ya da üzerindeyse en fazla altı haftalık kiradır.
• Depozito, alındıktan sonraki 30 gün içinde devlet onaylı bir depozito koruma sistemine yatırılmalı ve gerekli bilgiler aynı süre içinde kiracıya verilmelidir.

GOV.UK’ye göre bu kurallara uyulmamışsa mahkeme, birkaç istisna dışında, tahliye kararı vermez.

Kiralama hakkı (right to rent) kontrolünde kiracılık başlamadan önce 18 yaş ve üzerindeki her kiracı, uyruğuna göre ayrım yapılmadan kontrol edilir. Kiracının Birleşik Krallık’ta kalış izni süreliyse kontrol kiracılığın başlamasından önceki 28 gün içinde yapılır.

Kiralama hakkı olmayan birine kiraya vermenin cezası kiracı başına £20.000’e kadar para cezası ya da hapistir. Kontrolü kiraya verme firmanız sizin adınıza yapabilir; GOV.UK bu anlaşmanın yazılı olmasını öneriyor.

Güvenlik: gaz, elektrik ve alarmlar

Gaz. Evde sizin sağladığınız bir gaz cihazı varsa her cihaz ve baca yılda bir kez Gas Safe kayıtlı bir teknisyen tarafından kontrol edilir. Kontrol kaydının bir kopyası mevcut kiracıya kontrolden sonraki 28 gün içinde, yeni kiracıya taşınmadan önce verilir ve kayıtlar en az iki yıl saklanır.

HSE’ye göre dairede hiç gaz cihazı yoksa yıllık gaz kontrolü gerekmez; dairenin içinden geçen boru varsa onun güvenli tutulması yine gerekir.

Elektrik. Elektrik tesisatı en az beş yılda bir yetkin bir kişi tarafından denetlenip test edilir ve bir rapor (EICR) alınır. Raporun kopyası mevcut kiracıya 28 gün içinde, yeni kiracıya taşınmadan önce, belediyeye istenirse yedi gün içinde verilir; raporda iş gerekiyorsa bu iş 28 gün içinde yapılır.

Yeni inşa edilmiş bir dairede Elektrik Tesisatı Sertifikası (EIC) varsa, sertifikanın düzenlendiği tarihten itibaren beş yıl yeni bir denetim gerekmez.

Alarmlar. Yaşam alanı olarak kullanılan her katta en az bir duman alarmı, yakıt yakan sabit bir cihaz bulunan (gaz ocakları hariç) her odada bir karbonmonoksit alarmı olmalı. Yeni bir kiracılığın başladığı gün alarmların çalıştığı kontrol edilir.

Enerji sertifikası (EPC)

Bir evi kiraya vermek için geçerli bir enerji performans sertifikası (EPC) gerekir ve ilana çıkmadan önce alınmalıdır; sertifika 10 yıl geçerlidir. Asgari enerji verimliliği standardı kapsamındaki bir kiralık konut, kayıtlı bir muafiyeti yoksa en az E sınıfında olmalıdır.

Yeni inşa edilen bir konut için de EPC zorunludur; dairenizin geçerli bir sertifikası olup olmadığını GOV.UK’nin enerji sertifikası sorgulama hizmetinden (find an energy certificate) kontrol edebilirsiniz.

Takvime ekleyin: ev sahibi kaydı

Hükümetin 9 Eylül 2026 tarihli açıklamasına göre yeni ulusal ev sahibi kayıt hizmeti (register your rental property) 15 Aralık 2026’da Batı Midlands’ten başlayarak 12 ay içinde bölge bölge açılacak.

Bir bölge çağrıldığında oradaki ev sahiplerinin kaydolmak için üç ayı olacak ve kiraya veren bütün ev sahiplerinin 14 Kasım 2027’ye kadar kayıtlı olması gerekecek. Kayıt yasal bir zorunluluk olacak; yapılmazsa para cezası riski var. Açıklamada Londra için bir tarih yok.

Kiraya vermeden önce iki izin daha

Evi mortgage ile aldıysanız kiraya vermek için kredi kuruluşunuzun iznini almanız gerekir. Kiraya vermeyi baştan planlıyorsanız kredi türü de buna göre seçilir; Türkiye geliriyle mortgage rehberimiz bu farkı anlatıyor. Leasehold (kullanım hakkı) bir dairede ayrıca leasehold sözleşmesinin kiraya vermeyle ilgili bir koşul içerip içermediğini kontrol edin; bunu satın alırken avukatınıza sormak en kolayıdır.

Belediyeler de bölgelerinin tamamında ya da bir kısmında kiralık konutlar için lisans şartı koyabilir; evin bağlı olduğu belediyenin sitesine bakın. Beş ya da daha fazla kişinin birden fazla hane olarak yaşadığı ve mutfak ya da banyoyu paylaştığı evler için ayrıca HMO lisansı gerekir.