Türkiye’de yaşarken Londra’daki evimin
kira gelirine ne kadar vergi öderim?

Kira kârı nasıl bulunur?

Bu rehber, Türkiye’de yaşayan ve Birleşik Krallık’ta vergi mukimi olmayan bireyin kendi adına tuttuğu konutu ele alır. Şirketlerin vergisi farklıdır. Gelir vergisi (Income Tax), kira gelirinden düşülebilen giderler (allowable expenses) çıkarıldıktan sonra bulunan kâr üzerinden hesaplanır. (F3)

Kiraya verme firmasının ücreti, bina ve eşya sigortası, bakım ve onarım gibi kiraya verme işine ait giderler düşülebilir. Konutu satın alma bedeli veya basit onarımı aşan iyileştirmeler bu hesaba günlük gider olarak girmez. Kira ve gider belgelerinizi ayrı saklayın. (F3)

Mülk geliri indirimi (property allowance) yıllık £1.000’e kadardır. Uygun olduğunuzda gerçek giderleri düşmek yerine bu tutarı seçebilirsiniz; ikisini birlikte kullanamazsınız. Konut kredisi faizi için aşağıdaki vergi indirimini talep ediyorsanız property allowance kullanamazsınız. İşvereninizden veya kontrol ettiğiniz şirketten alınan kira gibi istisnalar da vardır; seçimden önce HMRC koşullarını kontrol edin. (F4)

Konut kredisi faizi: Section 24

Bireysel mülk sahibinde konut kredisi faizi kira kârından gider olarak düşülmez. Section 24 diye bilinen finansman gideri kısıtı, uygun faiz ve finansman giderleri için hesaplanan gelir vergisinden temel oranda indirim (basic rate tax reduction) sağlar. 2026–27 için bu oran %20’dir. (F2, F3, F5, F6)

Tek bir kira işi için indirimin dayanağı şu üç tutarın en küçüğüdür: uygun finansman giderleri ve geçmişten devreden kullanılmamış tutar; geçmiş zararlar düşüldükten sonraki kira kârı; tasarruf faizi ve temettü gelirleri hariç, gerekli zarar ve indirimler sonrası kişisel indirimi aşan düzeltilmiş toplam gelir (adjusted total income). Bu nedenle “ödediğim faizin tamamının %20’sini mutlaka geri alırım” sonucu çıkmaz. (F5, F6)

İndirim tek başına vergi iadesi oluşturamaz. Kira kârı veya düzeltilmiş toplam gelir sınırı nedeniyle kullanılamayan finansman giderleri sonraki yıllara taşınabilir. Birden fazla kira işi varsa hesabı vergi danışmanınızla ayrı ayrı yaptırın. (F5, F6)

£12.570 kişisel indirim: yurt dışında kimler hak kazanır?

2026–27’de standart kişisel indirim (Personal Allowance) £12.570’tir. Yurt dışında yaşayan herkes bu tutarı otomatik olarak kullanamaz. GOV.UK; İngiliz vatandaşlarını, Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) ülkelerinin vatandaşlarını ve ilgili vergi yılında Birleşik Krallık hükümeti için çalışmış kişileri sayar. Diğer kişiler, yaşadıkları ülkeyle yapılan çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmasının koşulları üzerinden hak kazanabilir. Anlaşmanın varlığı tek başına yeterli değildir. (F1, F7)

Türkiye vatandaşı olup Türkiye’de vergi mukimiyseniz HMRC kılavuzu kişisel indirim talep edebileceğinizi açıkça belirtiyor. INTM334580, Türkiye’yi hem vatandaşlık hem mukimlik koşulu aranan ülkeler arasında sayıyor. DT1957 ise anlaşmanın ayrımcılık yapmama maddesi üzerinden doğan talepler için HMRC’nin anlaşma özetine yönlendiriyor. Yalnız Türkiye’de yaşamak veya yalnız Türk vatandaşı olmak, bu anlaşma yolu için iki koşulun birlikte sağlandığını göstermez. (F8, F9)

Anlaşmanın 24. maddesindeki vatandaşlığa dayalı ayrımcılık yasağı ile kişisel/ailevi duruma ilişkin istisna birlikte okunmalıdır; kişisel indirim sonucunu yalnız anlaşma metninden çıkarmıyoruz, HMRC’nin açık ülke koşuluna dayanıyoruz. Başka vatandaşlığınız, çifte mukimliğiniz veya farklı bir durumunuz varsa HMRC’ye sorun. (F8, F9, F10)

Türkiye–Birleşik Krallık çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması yürürlüktedir; Türkiye tarafı için Türkiye’deki mali müşavirinize danışın. (F10)

Hak sahibi olsanız da indirimi talep etmeniz gerekir. Self Assessment beyannamesi veriyorsanız ilgili yılın SA109 notlarını izleyin; GOV.UK ayrıca yurt dışındaki kişiler için R43 talep yolunu açıklar. Beyanname verirken hangi yolu kullanacağınızı danışmanınızla doğrulayın. (F7, F9, F13)

Güncel SA109 notları bu talep için ilgili dönemi kapsayan vergi mukimliği belgesini ve gerektiğinde vatandaşlık kanıtını saklamanızı ister. Bu belgeleri mali müşavirinizle hazırlayın. (F17)

2026–27 gelir vergisi dilimleri

Vergi yılı: 6 Nisan 2026 – 5 Nisan 2027. Aşağıdaki tablo İngiltere için, hak kazanılan kişisel indirim düşüldükten sonra kalan vergiye tabi gelirin dilimlerini gösterir. Her oran yalnız kendi dilimine uygulanır; kira dışındaki vergiye tabi geliriniz de hangi dilime ulaştığınızı etkiler. (F1, F2)

Tam £12.570 indirim hakkı olan ve başka düzeltmesi bulunmayan bir kişide ilk £50.270 gelirin £12.570’i kişisel indirim, sonraki £37.700’ü temel oran dilimidir. İndirim hakkınız yoksa £12.570’i hesaptan çıkarmayın. İskoç vergi mükelleflerinin dilimleri farklıdır; bu tablo onların ayrı tarifesi değildir. (F1, F2)

£100.000 üzerinde indirim azalır. Düzeltilmiş net gelir (adjusted net income) £100.000’i aştığında, aşan her £2 için kişisel indirim £1 azalır; £125.140 ve üzerinde sıfırlanır. Bu ölçü yalnız brüt kira değildir. Faiz kısıtı nedeniyle kira kârından düşemediğiniz faiz, kârı azaltmaz; toplam gelir hesabınızı danışmanınızla doğrulayın. (F1, F6)

Örnek: yıllık £24.000 kira

Bu yalnız bir aritmetik örnektir; kira veya gider tahmini değildir. Tek konutu kendi adına kiraya veren, tam kişisel indirime hak kazanıp talep eden ve başka geliri, geçmiş zararı veya devreden finansman gideri olmayan bir kişi varsayıyoruz. Yıllık kira £24.000, düşülebilen işletme giderleri £4.000, uygun kredi faizi £6.000 olsun. Property allowance seçilmemiştir. (F1, F4, F5)

£286, bu varsayımlardaki yıllık gelir vergisidir. Daha önce kesilmiş veya ödenmiş vergi ve varsa peşin vergi ödemeleri, HMRC’ye kalan ödeme tutarını ayrıca değiştirir. Faiz ödendikten sonraki nakit ile vergiye tabi kira kârı aynı rakam değildir. Oran ve indirim yöntemi kaynaklardan, kira ve giderler ise örnek varsayımlardan gelir. (F1, F2, F5)

Kendi kira ve işletme giderlerinizi kira geliri ve gider hesaplayıcısında karşılaştırabilirsiniz. Araç kişisel gelir vergisini hesaplamaz; buradaki örnek de kişisel vergi hesabınızın yerine geçmez.

Self Assessment kaydı ve SA109

Yurt dışında yaşarken İngiltere’deki konutun kira gelirini yıllık vergi beyannamesiyle (Self Assessment) bildirin. İlk kez beyanname verecekseniz HMRC’ye kayıt gerekliliğini kontrol edin; GOV.UK, kira geliri elde edilen vergi yılını izleyen 5 Ekim’e kadar kayıt yapılmasını söyler. (F3, F11, F12)

Mukimlik bilgileri SA109 ek sayfalarında, mülk geliri SA105’te bildirilir. HMRC’nin standart çevrim içi beyanname hizmeti mukim olmayanların SA109 bildirimini desteklemez. Posta, SA109’u destekleyen ticari yazılım veya vergi danışmanı yolunu kullanın; posta için son gün 31 Ekim’dir. İlgili yılın formunu ve güncel son tarihini HMRC sayfasından kontrol edin. (F11, F12, F13)

17 Ekim 2026’da yayımlanmış en yeni SA109 formu “2026” başlığını taşısa da 2025–26 vergi yılı içindir. 2026–27 beyannamesini hazırlarken doğru yılın form ve notlarını kullanın. Kişisel indirim talebi için vatandaşlık ve mukimlik bilgilerinizi danışmanınıza verin. (F13)

Making Tax Digital: eşikler ve yurt dışındaki mülk sahibi

Gelir vergisinde dijital kayıt ve bildirim sistemi (Making Tax Digital for Income Tax, MTD), kapsamına giren bireylerin uyumlu yazılımla kayıt tutmasını, üç aylık güncellemeler ve yıllık beyanname göndermesini gerektirir. Eşik kira kârına değil, kapsama giren brüt gelire (qualifying income), yani giderler düşülmeden önceki tutara bakar. (F14, F15, F16)

Eşikler “üzerinde” anlamındadır; eşit olmak tek başına yeterli değildir. Birleşik Krallık’ta mukim olmayan kişi için Birleşik Krallık mülk geliri ve Birleşik Krallık Self Assessment beyannamesinde bildirdiği kendi hesabına çalışma geliri kapsama girer. Maaş, emekli aylığı ve temettü bu eşik hesabına dahil değildir. (F14, F15)

SA109 için 2026–27 geçiş muafiyeti vardır. 2024–25 beyannamenize SA109 eklediyseniz 2026–27’de MTD’den otomatik olarak muafsınız; bunun için HMRC’ye başvurmanız gerekmez. O yıl SA109 eklemediyseniz ama 2025–26 veya 2026–27 beyannamenize eklemeniz gerekeceğini makul biçimde bekliyorsanız muafiyet için başvurmalısınız. (F16)

Bu, yurt dışında yaşayanlara süresiz muafiyet değildir. 2025–26’da kapsama giren geliriniz £30.000’in üzerindeyse, başka bir muafiyet yoksa 6 Nisan 2027’de MTD’ye geçersiniz. Daha sonraki yıl için £20.000 eşiğini de kontrol edin. Muafiyet yıllık Self Assessment yükümlülüğünü kaldırmaz. (F14, F16)

Vergi yılının başında ulusal sigorta numaranız (National Insurance number) yoksa o yıl için otomatik MTD muafiyeti de vardır. Numaranın sonradan alınması ve diğer muafiyet koşulları için HMRC sayfasını kontrol edin. (F16)

NRLS, alım ve satış vergileri nerede anlatılıyor?

Kiradan kesinti ve NRL başvurusu için Türkiye’de yaşayan mülk sahipleri için NRLS rehberine bakın. Bu sayfanın konusu yıllık gelir vergisinin hesaplanmasıdır; kesinti düzeninin adımlarını orada bulabilirsiniz.

Alımda damga vergisi (Stamp Duty Land Tax, SDLT), satışta sermaye kazancı vergisi (Capital Gains Tax, CGT) ayrı konulardır. Bu rehber onların dilimlerini veya işlem sürelerini tekrar etmez.