İngiltere’de evi şahıs ya da şirket adına alırken
hangi yükümlülükler değişir?

Şahıs ve Ltd: hangi işler sizi bekler?

Tablo, İngiltere’de konutun kendi adınıza veya bir limited şirket (Ltd) adına alınmasında takip edilecek işleri karşılaştırır. Şirket idaresi satırları Birleşik Krallık’ta kurulu Ltd içindir; yurt dışı şirketin mülk geliri ayrıca aşağıda belirtilmiştir. Hangi yapıyı seçmeniz gerektiğini söylemez. Tabloda PSC, önemli kontrol sahiplerini (people with significant control) ifade eder.

SDLT: ek konut oranları, %17 ve mukimlik

Şirketin konut alımında ek konut oranları gündeme gelir: standart konut oranlarına 5 yüzde puan eklenir. Ancak belirli şirket alımlarında bedel £500.000’i aşıyorsa bedelin tamamına %17 sabit oran uygulanır. Bu, ek konut dilimlerinin üzerine ayrıca %17 eklemek değildir. (F1, F2)

Nitelikli bir kiralama işi için yapılan alımda %17’den muafiyet mümkün olabilir. HMRC (Birleşik Krallık vergi idaresi), işin ticari temelde ve kâr amacıyla yürütülmesini ister. Muafiyet sağlanırsa SDLT sıfırlanmaz; ek konut oranları uygulanır. Diğer muafiyetlerin ve sonradan geri alınma koşullarının ayrıca kontrolü gerekir. (F1, F2)

Birleşik Krallık’ta mukim olmayan alıcı için konut oranlarına 2 yüzde puan ek vergi uygulanabilir. Şirketin İngiltere’de kurulmuş olması tek başına bu ek vergiyi dışlamaz: belirli Birleşik Krallık şirketlerinde yurt dışından kontrol testi de vardır. Şirket ve birey için mukimlik testlerini aynı kabul etmeyin. (F3)

Dilimler ve muafiyet koşulları damga vergisi rehberinde ayrıntılıdır. Yaklaşık hesap için SDLT hesaplayıcısını kullanın. Şirket seçeneğinde kiralama işi muafiyeti sorusunun varsayılanı “Hayır · %17 oran”dır. Muafiyeti avukatınız veya vergi danışmanınız doğrulamadan “Evet” seçmeyin.

ATED: vergi çıkmasa da beyan gerekebilir

Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED), başlıca şirketlerin sahip olduğu ve ilgili değerleme tarihinde £500.000’i aşan Birleşik Krallık konutlarını kapsayan yıllık vergidir. Alım bedelini otomatik olarak güncel ATED değeri kabul etmeyin; HMRC’nin değerleme tarihi kurallarını kontrol edin. 1 Nisan 2026–31 Mart 2027 dönemi için tutarlar kaynak kutusundaki GOV.UK tablosundadır. (F4)

Ticari şartlarla üçüncü kişiye kiraya verilen ve malik ile bağlantılı kişilerin kullanımına açık olmayan konut için muafiyet (relief) talep edilebilir. Vergi bu yolla sıfırlanıyorsa yıllık muafiyet beyannamesi (Relief Declaration Return) gerekir. SDLT muafiyetini ATED beyannamesinin yerine koymayın. (F5)

GOV.UK, “relief” ile ayrı “exemption” kategorilerini ayırır. Örneğin koşulları sağlayan bazı hayır amaçlı şirketler ve kamu kuruluşları için beyan gerekmeyen istisnalar vardır. Dolayısıyla “her muafiyette beyan yoktur” veya “her istisnada beyan vardır” denemez. (F5)

Beyan ve ödeme günlerini ev sahibinin vergi takviminden takip edin; şirketinizin kapsama girdiği tarihi muhasebecinizle doğrulayın.

Şahısta gelir vergisi, şirkette kurumlar vergisi

Şahısta kira geliri, düşülebilen giderler sonrasında gelir vergisi hesabına girer. Faiz kısıtı, kişisel indirim ve beyan ayrıntıları kira geliri vergisi rehberindedir. Burada kişisel vergi hesabı yapmıyoruz. (F6)

Ltd şirketin vergilendirilebilir kârı kurumlar vergisi kapsamındadır. Birleşik Krallık’ta mukim olmayan şirketlerin Birleşik Krallık mülk işi kârları da 6 Nisan 2020’den beri gelir vergisi yerine kurumlar vergisine tabidir. Kayıt ve beyan durumunu şirketin muhasebecisi kontrol etmelidir. (F7, F17)

Kiradan kesinti düzeni için NRLS rehberine, miras konusundaki ayrı kurallar için veraset vergisi rehberine bakın. Bu sayfa bu iki konunun hesabını tekrar etmez.

Companies House: beyan, hesaplar, direktör ve PSC

Companies House (şirketler sicili) kayıtlarını en az her 12 ayda bir kontrol edip doğrulama beyanı (confirmation statement) verirsiniz. Şirketin yıllık hesapları (statutory accounts) ayrıca hazırlanır ve Companies House’a gönderilir. Doğrulama beyanı, hesaplar ve HMRC şirket vergi beyannamesi ayrı işlerdir. (F9, F10)

Direktör (şirket yöneticisi), şirket kurallarına uymak, kayıtları tutmak, hesap ve vergi bildirimlerini yaptırmak ve işlemlerdeki kişisel çıkarını diğer hissedarlara bildirmekle yükümlüdür. Muhasebeci kullanmak direktörün hukuki sorumluluğunu kaldırmaz. (F8)

Önemli kontrol sahipleri (people with significant control, PSC) belirlenip Companies House’a bildirilir; değişiklikler de bildirilmelidir. Yalnız şirketin ortak listesini dosyada tutmakla yetinmeyin; PSC kaydını ve ilgili kontrol koşullarını ayrıca kontrol edin. (F12)

Kimlik doğrulama 18 Kasım 2025’te zorunlu olmaya başladı. Mevcut direktörler için 12 aylık geçiş, sonraki doğrulama beyanıyla bağlantılıdır; herkese aynı son gün verilmiş değildir. Yeni şirket kuruluşunda her direktörün Companies House kişisel kodu istenir. (F11, F16)

PSC’lerin kendi bildirim dönemi vardır. Aynı şirkette hem direktör hem PSC olan kişi kodunu iki rol için ayrı bildirir. PSC için geçerli 14 günlük dönemi sicilden ve GOV.UK rehberinden kontrol edin. 17 Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte olan bu süreç, gelecekte yapılacak bir öneri değildir. (F11, F12)

Yurt dışında kurulmuş kuruluşun taşınmaz kaydıyla ilgili ayrı sicil konusu tapu kaydı rehberindedir.

Şirket adına kredi ve kişisel teminat

Şirket adına konut kredisi başvurusunda şirketlere açık ürün ve başvuru koşullarını ayrıca kontrol edin. Kiraya vermek için alım kredilerinde (buy-to-let) ayrı şirket ürünleri bulunur; örneğin The Mortgage Works bunları ayrı ürün kategorisi olarak listeler. Bu, bütün bankalarda fiyat veya koşulların aynı olduğu anlamına gelmez. (F14)

Kredi veren kişisel teminat (personal guarantee) isteyebilir. Bu anlaşma, şirket borcunu ödeyemezse direktörün borcu şahsen ödeme yükümlülüğünü ve kişisel varlıklarına yönelik talepleri gündeme getirebilir. Kapsamı ve sorumluluk tutarını imzadan önce avukatınızla inceleyin. (F13)