İngiltere’de damga vergisi (SDLT)
nedir, nasıl hesaplanır?

Damga vergisi (SDLT) nedir, kim öder?

Damga vergisi (SDLT), İngiltere ve Kuzey İrlanda’da belirli bir tutarın üzerinde mülk ya da arazi alındığında ödenir. İskoçya’da bunun yerine Land and Buildings Transaction Tax, Galler’de Land Transaction Tax uygulanır; bu rehber yalnız İngiltere’deki kuralları anlatır.

Vergiyi alıcı öder. Mülkün tam mülkiyetle (freehold) ya da leasehold (kullanım hakkı) olarak alınması, yeni ya da ikinci el olması bunu değiştirmez. Vergi genellikle ödediğiniz satış bedeli üzerinden hesaplanır; HMRC (Birleşik Krallık vergi idaresi) buna karşılık (consideration) der.

GOV.UK’ye göre tutar, mülkün konut mu yoksa ticari ya da karma mülk mü olduğuna ve bir indirim ya da muafiyetten yararlanıp yararlanmadığınıza bağlıdır. Konutta ayrıca ilk kez alan olmanız, başka bir konutunuzun bulunması ve Birleşik Krallık’ta mukim olmamanız oranı değiştirir. Kendi rakamınızı damga vergisi hesaplayıcımızda görebilirsiniz.

Ne zaman, nasıl ödenir? 14 gün kuralı

Damga vergisi beyannamesi verilir ve vergi, işlemin yürürlük tarihinden (effective date) itibaren 14 gün içinde ödenir. Bu tarih genellikle tamamlama (completion) günüdür. Avukatınız (solicitor) ya da conveyancer’ınız beyannameyi çoğu zaman tamamlama günü verir, vergiyi öder ve tutarı faturasına ekler.

HMRC’ye göre beyannameyi temsilciniz verse de zamanında ve doğru bilgiyle verilmesinden siz sorumlusunuz. Süre kaçarsa ceza ve faiz uygulanabilir. Beyanname verildiğinde HMRC bir SDLT5 sertifikası düzenler; bu belge tapu tescil başvurusuyla birlikte gönderilir, bir kopyasını saklayın.

£40.000’in altındaki alımlar gibi istisnalar dışında, vergi çıkmasa da beyanname verilir; bir indirim talep etmek için de beyanname şarttır. Tamamlamadan sonraki adımları tapu kaydı rehberimizde anlattık.

Dilimler nasıl işler?

Damga vergisi bedelin tamamına tek bir oran uygulanarak hesaplanmaz. Bedel dilimlere bölünür ve her dilime yalnız kendi oranı uygulanır; bu yüzden ödediğiniz ortalama oran, en üst dilimin oranından düşüktür. 1 Nisan 2025’ten beri geçerli oranlar şunlardır:

Bedelin dilimi	Standart oran	Ek konut oranı ve şirket
£125.000’e kadar	%0	%5
£125.001 – £250.000	%2	%7
£250.001 – £925.000	%5	%10
£925.001 – £1.500.000	%10	%15
£1.500.000 üzeri	%12	%17

Birleşik Krallık’ta mukim olmayan alıcı iki sütuna da 2 puan ekler. Son satırdaki %17, yalnız £1.500.000’i aşan kısmın oranıdır; şirketlere özgü, bedelin tamamına uygulanan %17 sabit oranla karıştırmayın. Onu aşağıda anlatıyoruz.

HMRC’nin örneği: £295.000’lık bir ev için ilk £125.000’e %0 (£0), sonraki £125.000’e %2 (£2.500), kalan £45.000’e %5 (£2.250) uygulanır; toplam £4.750. Bu, Birleşik Krallık’ta mukim, başka konutu olmayan ve ilk kez alan indirimini kullanmayan bir alıcının tutarıdır.

Ek konut oranı: Türkiye’deki eviniz de sayılır

Satın alma gününün sonunda £40.000 ya da daha değerli birden fazla konutunuz olacaksa genellikle ek konut oranları (higher rates) uygulanır: her dilime 5 puan eklenir. Konutun nerede olduğuna bakılmaz. Türkiye’deki eviniz, bir evdeki hisseniz ve 18 yaşından küçük çocuğunuz adına tutulan konut da sayılır.

Kural yalnız size değil, eşinize ve birlikte aldığınız kişilere de uygulanır. Evliyseniz ya da resmî birliktelik (civil partnership) içindeyseniz, ayrı alsanız bile birlikte alıyormuş gibi bakılır. Alıcılardan biri için ek oran doğarsa işlemin tamamına uygulanır; evde kendiniz oturacak olsanız bile.

Ana konutunuzu değiştiriyorsanız ve eskisini yenisini almadan önce ya da aynı gün sattıysanız ek oran uygulanmaz. Eskisini henüz satmadıysanız ek oranı ödersiniz; satış sonradan gerçekleşirse iadesini isteyebilirsiniz.

HMRC’nin örneği: ana konutu olan biri £300.000’lık ek bir konut alırsa ilk £125.000’e %5 (£6.250), sonraki £125.000’e %7 (£8.750), kalan £50.000’e %10 (£5.000) öder; toplam £20.000. Aynı ev tek konutu olsaydı vergi £5.000 olurdu.

Mukim olmayan alıcı ek vergisi (%2): 183 gün testi

Alımdan önceki 12 ayda Birleşik Krallık’ta en az 183 gün bulunmadıysanız damga vergisi bakımından mukim değilsiniz. O zaman bedelin tamamına %2 ek vergi (surcharge) eklenir. Bu ek vergi, ek konut oranları ve ilk kez alan oranları dahil, her oranın üstüne gelir.

Test damga vergisine özgüdür. Uyruğunuz, vizeniz, oturma hakkınız ya da gelir vergisindeki mukimlik testi sonucu değiştirmez. Bir günün sayılması için o günün sonunda Birleşik Krallık’ta olmanız gerekir; yalnız İngiltere’de değil, İskoçya, Galler ve Kuzey İrlanda’da geçen günler de sayılır.

Birlikte alanlardan biri mukim değilse alımın tamamı mukim olmayan alım sayılır. Ancak birlikte alan ve ayrı yaşamayan evli çiftlerde ya da resmî birliktelik ortaklarında biri mukimse ikisi de mukim sayılır.

Alımdan sonra da gün sayılabilir: alım tarihinden 364 gün önce başlayıp 365 gün sonra biten dönem içinde, kesintisiz 365 günde 183 gün Birleşik Krallık’ta bulunursanız %2’nin iadesini isteyebilirsiniz. Beyanname alım tarihinden itibaren iki yıl içinde düzeltilir. Bunun için bütün alıcıların birey olması ve bu koşulu sağlaması gerekir.

HMRC’nin örneği: başka konutu olmayan ve son 12 ayda Birleşik Krallık’ta 77 gün bulunmuş bir alıcı £700.000’lık bir ev alır. Her dilime 2 puan eklenir: ilk £125.000’e %2 (£2.500), sonraki £125.000’e %4 (£5.000), kalan £450.000’e %7 (£31.500); toplam £39.000.

İlk kez alan indirimi ve koşulları

İlk kez alan indirimiyle (first-time buyer relief) bedelin ilk £300.000’ine vergi uygulanmaz, £300.001 ile £500.000 arasındaki kısma %5 uygulanır. Bedel £500.000’i aşarsa indirim kademeli olarak azalmaz, tamamen kalkar ve standart oranlar uygulanır.

İndirim için alıcıların her biri birey olmalı, dünyanın hiçbir yerinde daha önce konut sahibi olmamalı ve konutta tek ya da ana konutu olarak oturmayı amaçlamalıdır. Türkiye’de bir eve sahip olduysanız, onu satmış olsanız bile ilk kez alan sayılmazsınız. Kiraya vermek için yapılan ilk alım ve şirket alımı indirimden yararlanamaz.

Mukim olmayan alıcı da indirimi kullanabilir, ama %2 ek vergiyi yine öder. HMRC’nin örneğinde £500.000’lık ilk evde vergi £10.000’dir; mukim olmayan ilk kez alan biri aynı evde £20.000 öder.

Şirket (Ltd/SPV) adına alımda damga vergisi

Bir evi kendi adınıza değil, bir şirket adına da alabilirsiniz: limited şirket (Ltd) ya da yalnız mülk tutmak için kurulan özel amaçlı şirket (SPV). Damga vergisinde şirket ayrı bir alıcıdır ve kuralları bireyden farklıdır.

Şirket, değeri £40.000 ya da daha fazla her konutta, başka konutu olup olmadığına bakılmaksızın ek konut oranlarını öder. İlk kez alan indirimi ve ana konut değişikliği istisnası yalnız bireyler içindir. Bu yüzden £500.000’e kadar olan bir alımda şirket, başka bir evi olan bireyle aynı tutarı öder.

Bedel £500.000’i aşarsa kural değişir: şirketin tek bir konut alımında bedelin tamamına %17 uygulanır, dilim hesabı yapılmaz. Bu oran, ortaklarından biri şirket olan ortaklıklara ve toplu yatırım kuruluşlarına da uygulanır.

Mukim olmayan şirket bunlara 2 puan ekler: £500.000’e kadar ek konut oranlarına, £500.000’in üstünde %17’ye. Muafiyet yoksa mukim olmayan bir şirket £750.000’lık bir dairede bedelin %19’unu, yani £142.500 öder.

%17 orandan muafiyetler: kiralama işi

Konut belirli işlerde kullanılmak üzere alınıyorsa şirket %17 orandan muafiyet (relief) talep edebilir; o zaman ek konut oranlarını öder. GOV.UK’nin saydığı durumlar şunlardır:

• Ticari bir kiralama işinde kiraya vermek (property rental business)
• Geliştirip satmak ya da mülk ticareti yapmak
• Konutu halka açılan bir işte kullanmak
• Bir finans kuruluşunun kredi işi sırasında edinmesi
• Şirketin çalışanlarının oturması, çiftlik evi, nitelikli konut kooperatifi

Kiraya vermek için alınan bir dairede ilgili olan, kiralama işi muafiyetidir. Konutun, ticari esasla ve kâr amacıyla yürütülen bir kiralama işinde kira geliri elde etmek için alınması gerekir. Muafiyet beyannamede talep edilir.

Şirketi kontrol eden kişiler, eşleri ve yakın akrabaları (anne, baba, kardeş, çocuk ve torun gibi) muafiyet bakımından nitelikli olmayan kişilerdir. Bu kişilerden birinin evde oturmasına izin verilirse, piyasa kirası ödese bile, muafiyet geri alınır.

Koşullar alımdan sonraki üç yıl boyunca izlenir. Koşul bu sürede bozulursa şirket yeni bir beyanname verir ve ek vergi öder. Konut hemen kiraya verilmese de kiraya vermek için makul adımlar atılıyorsa (emlakçı tutmak, boya, eşya almak gibi) muafiyet sürer; bu adımların gerçekten kiralamaya yönelik olması gerekir.

Şirket ne zaman mukim olmayan sayılır?

Kurumlar vergisi bakımından Birleşik Krallık’ta mukim olmayan şirket, damga vergisinde de mukim değildir. HMRC’ye göre genel kural olarak Birleşik Krallık’ta kurulan şirket mukimdir; yurt dışında kurulmuş bir şirket de yönetimi ve denetimi Birleşik Krallık’taysa mukim sayılır.

Birleşik Krallık’ta kurulmuş şirket için ikinci bir test vardır. Şirket beş ya da daha az ortağın kontrolündeyse (close company) ve bu kontrol, damga vergisi bakımından mukim olmayan ortaklardaysa şirket de mukim olmayan sayılır ve %2 uygulanır.

Ortakların mukimliği, alım günü dahil son bir yılda Birleşik Krallık’ta 183 gün bulunup bulunmadıklarına göre belirlenir. Bireylerden farklı olarak alımdan sonraki günler sayılmaz; bu yüzden şirket alımında %2 sonradan geri istenemez.

Örneğin hisselerinin tamamı Türkiye’de yaşayan ve son bir yılda Birleşik Krallık’ta 183 günden az bulunmuş bir kişiye ait olan ve Birleşik Krallık’ta kurulmuş bir şirket, bu teste göre mukim değildir.

HMRC’nin örneğinde ise iki ortaktan yalnız biri mukim değildir ve hisselerin yarısına sahiptir; şirketi tek başına kontrol etmediği için %2 uygulanmaz. Kardeş gibi yakınların hakları ise birlikte sayılabilir.

ATED: şirketin yıllık vergisi

Annual Tax on Enveloped Dwellings (ATED), Birleşik Krallık’ta değeri £500.000’i aşan konuta sahip şirketlerin, ortaklarından biri şirket olan ortaklıkların ve toplu yatırım kuruluşlarının ödediği yıllık vergidir. Dönem 1 Nisan’da başlar, 31 Mart’ta biter.

Konutun değeri	1 Nisan 2026 – 31 Mart 2027
£500.000 üzeri, £1 milyona kadar	£4.600
£1 milyon üzeri, £2 milyona kadar	£9.450
£2 milyon üzeri, £5 milyona kadar	£32.200
£5 milyon üzeri, £10 milyona kadar	£75.450
£10 milyon üzeri, £20 milyona kadar	£151.450
£20 milyon üzeri	£303.450

1 Nisan 2022’den sonra alınan konutta değer, alım tarihindeki değerdir. Beyanname her yıl 30 Nisan’a kadar verilir. Dönem içinde alınan konutta süre alımdan itibaren 30 gündür; yeni yapılan konutta, konutun council tax kaydına girdiği ya da ilk kez oturulduğu tarihten itibaren 90 gündür.

Konut ticari esasla, şirketle bağlantısı olmayan kiracılara kiralanıyor ve bağlantılı kimse oturmuyor ya da oturmaya hazır tutulmuyorsa muafiyet talep edilebilir. Muafiyet vergiyi sıfırlasa bile her yıl muafiyet beyannamesi (Relief Declaration Return) verilir; geç beyannameye ceza uygulanabilir.

Şirketin kendi yükümlülükleri

Şirket adına alım, şirketin kendi yıllık işlerini de getirir. GOV.UK’de sayılanların başlıcaları şunlardır:

• Her yıl Companies House’a doğrulama beyanı (confirmation statement): kayıtlı adres, yöneticiler, ortaklar ve faaliyet kodu kontrol edilir.
• Yıllık hesaplar: ilk hesaplar kuruluştan sonraki 21 ay, sonrakiler hesap yılının bitiminden sonraki 9 ay içinde Companies House’a verilir.
• Kurumlar vergisi: hesap döneminin bitiminden 9 ay 1 gün sonra ödenir; beyanname (Company Tax Return) 12 ay içinde, vergi çıkmasa da verilir.
• Önemli kontrol sahipleri (people with significant control, PSC): %25’ten fazla hisse ya da oy hakkı olanlar ve şirketi başka yollarla kontrol edenler bildirilir; yöneticilerdeki ve bu kişilerdeki değişiklikler 14 gün içinde.
• Kimlik doğrulama: 18 Kasım 2025’ten beri yöneticiler ve önemli kontrol sahipleri kimliklerini Companies House için doğrulatmak zorundadır.
• Ayrı banka hesabı ve muhasebe kayıtları: şirketin parası ortakların parasından ayrı tutulur.

Şirket Türkiye’de ya da başka bir ülkede kurulduysa, Birleşik Krallık’ta mülk almadan önce Companies House’taki yabancı kuruluşlar siciline (Register of Overseas Entities) kaydolur; ayrıntısı tapu kaydı rehberimizde.

Kira gelirinin şirkette vergilendirilmesi, parayı şirketten maaş ya da kâr payı olarak çıkarmak ve satıştaki vergi ayrı konulardır. Bu rehberin kapsamı dışındadır; vergi danışmanınızla konuşun.

Şahıs mı, şirket mi? Sorulacak sorular

Hangisinin size uyduğu kişisel ve vergisel durumunuza bağlıdır; bu rehber bir yolu önermez. Karar vermeden önce vergi danışmanınıza ve avukatınıza şu soruları sorun:

• Evde kim oturacak? Siz, eşiniz ya da yakınlarınız oturacaksa şirketin kiralama işi muafiyetleri, damga vergisinde de ATED’de de, geçerli olmaz.
• Bedel £500.000’in üzerinde mi? Üzerindeyse %17 oran, muafiyet koşulları ve yıllık ATED beyannamesi gündeme gelir.
• Siz ve şirket damga vergisi bakımından mukim misiniz? Şirkette %2 sonradan geri alınamaz; bireyde belirli koşullarla alınabilir.
• İlk kez mi alıyorsunuz? İndirim yalnız bireylere ve kendi oturacakları eve tanınır.
• Mortgage (ipotek kredisi) kullanacaksanız kredi kuruluşu şirkete kredi veriyor mu, hangi şartlarla?
• Kira geliri, şirketten para çıkarma ve satıştaki vergiler İngiltere’de ve Türkiye’de sizin için nasıl işler?
• Şirketin yıllık işlerini (hesaplar, beyannameler, Companies House) kim yürütecek ve maliyeti ne olacak?

Yeni konut ve proje aşamasında alım: vergi ne zaman doğar?

Proje aşamasında satışta (off-plan) rezervasyonda ve sözleşme teatisinde (exchange) depozito ödersiniz, ama damga vergisi genellikle o gün doğmaz. Vergi işlemin yürürlük tarihinde doğar; bu da genellikle tamamlama günüdür. 14 günlük süre de bu tarihten başlar.

Yürürlük tarihi daha erken olabilir. Tamamlamadan önce anahtarı alıp eve yerleşme hakkı kazanırsanız ya da bedelin tamamına yakınını (HMRC’ye göre genellikle %90 ya da fazlasını) öderseniz sözleşme büyük ölçüde ifa edilmiş (substantial performance) sayılır ve vergi o tarihte doğar.

Mukimlik testi ve ek konut sorusu da yürürlük tarihine göre cevaplanır. Rezervasyonla tamamlama arasında aylar geçebildiği için 183 gün hesabınızı ve o gün başka konutunuzun olup olmayacağını tamamlama tarihine göre düşünün. Oranlar bu arada değişirse geçiş kuralları olabilir; avukatınıza sorun. Alımın diğer adımları proje aşamasında alım rehberimizde.

İade: eski evinizi üç yıl içinde satarsanız

Yeni ana konutunuzu aldığınızda eskisini henüz satmadıysanız ek konut oranlarını ödersiniz. Eski ana konutunuzu yeni alımdan sonraki üç yıl içinde satarsanız ödediğiniz ek oran kısmının iadesini isteyebilirsiniz.

Başvuru, satış tarihinden ya da yeni evin beyannamesinin son verilme tarihinden, hangisi daha geçse, itibaren 12 ay içinde HMRC’ye ulaşmalıdır. Siz ya da eşiniz eski evin bir kısmına hâlâ sahipseniz ya da ek oran başka bir nedenle yine uygulanıyorsa iade yoktur.

Üç yıllık süre, hükümet kısıtlaması gibi olağanüstü durumlar dışında uzamaz; alıcı bulamamak ya da zincirin kopması olağanüstü sayılmaz. HMRC iadeyi genellikle başvurudan sonraki 15 iş günü içinde banka hesabına öder. %2 ek verginin iadesi yukarıda, mukimlik bölümünde anlatıldı.

Örnek hesaplar: aynı £750.000’lık daire

Aynı daireyi beş farklı alıcının aldığını düşünelim. Hesaplar 1 Nisan 2025’ten beri geçerli oranlarla yapılmıştır; avukat ücreti gibi diğer giderler dahil değildir.

Alıcı ve durumu	Damga vergisi
1 · Şahıs, Birleşik Krallık’ta mukim, başka konutu yok	£27.500
2 · Şahıs, Birleşik Krallık’ta mukim, Türkiye’de evi var	£65.000
3 · Şahıs, mukim değil, Türkiye’de evi var	£80.000
4 · Şirket (Ltd/SPV), mukim değil, kiralama işi muafiyetiyle	£80.000
5 · Şirket (Ltd/SPV), mukim değil, muafiyet yok	£142.500

1. Standart oranlar: ilk £125.000’e %0, sonraki £125.000’e %2 (£2.500), kalan £500.000’e %5 (£25.000); toplam £27.500. Bedel £500.000’i aştığı için ilk kez alan biri de aynı tutarı öder.

2. Ek konut oranları: ilk £125.000’e %5 (£6.250), sonraki £125.000’e %7 (£8.750), kalan £500.000’e %10 (£50.000); toplam £65.000. Birinci alıcıyla aradaki £37.500, Türkiye’deki evden doğar.

3. Ek konut oranlarına bedelin %2’si (£15.000) eklenir: £80.000.

4. Muafiyetle şirket de ek konut oranlarını öder; mukim olmadığı için %2 eklenir: £80.000. Şirket mukim sayılsaydı £65.000 öderdi.

5. Muafiyet yoksa bedelin tamamına %17 (£127.500) ve %2 (£15.000) uygulanır: £142.500. Bedel £500.000 ya da daha az olsaydı %17 hiç gündeme gelmezdi.

Kendi rakamlarınızı damga vergisi hesaplayıcısında şahıs ya da şirket seçerek görebilirsiniz. Vergiyle birlikte toplam nakit ihtiyacını ve ödeme takvimini alım maliyeti hesaplayıcısı gösterir.