Londra’da projeden aldığınız ev
gecikirse ne olur?
Proje aşamasında (off-plan) satın almak, henüz bitmemiş bir konutu satın almaktır; rekabet otoritesi CMA’ya göre alıcılar yeni bir evi çoğu zaman inşaat ya da site bitmeden satın alır. Bu yazı, teslim tarihi kayarsa sözleşmenizde neye bakacağınızı, finansmanınızın nasıl etkilendiğini ve yerinde duran korumaları anlatır.
Kısa cevap
Geliştiricinin verdiği teslim tarihi bir tahmindir; New Homes Quality Code buna beklenen tamamlama tarihi der ve geliştiricinin gelişmeleri size bildirmesini ister. Size hak tanıyan tarih sözleşmededir: GOV.UK’ye göre sözleşmeye, uzun gecikmede alımdan çekilmenizi sağlayan bir nihai son tarih (long-stop date) yazılabilir.
Gecikme finansmanı da etkiler: MoneyHelper’a göre kesin mortgage (ipotek kredisi) teklifi genellikle altı ay geçerlidir ve kredi kuruluşu süreyi uzatmak zorunda değildir. Geliştirici tamamlamadan önce iflas ederse depozitonuzu yapı garantisinin poliçesindeki koruma karşılayabilir.
Tahmini tarih ile sözleşmedeki son tarih aynı değildir
New Homes Quality Code V2’ye göre geliştirici ilanlarında tahmini tamamlama tarihlerini verir. Sözleşmeden önce de evin taşınmaya ne zaman hazır olacağına dair kendi tahminini, yani beklenen tamamlama tarihini bildirir; takvimdeki gelişmeleri size nasıl ve ne zaman haber vereceğini de açıklamak zorundadır.
NHQB’nin alıcı rehberine göre sözleşme, tamamlama bildiriminin (notice to complete) beklenen tarihini ve öngörülen tamamlama tarihini gösterir. Kod’a göre bildirim süresinin genellikle en az 14 takvim günü olması beklenir.
Sözleşmedeki nihai son tarih (long-stop date) ise bir tahmin değil, bir sınırdır. GOV.UK’nin “How to buy a home” rehberine göre bu tarih sözleşmeye yazılabilir ve uzun gecikmede alımdan çekilmenize izin verir. Kod bu terimi kullanmaz; ama sözleşmenin, ev söylenen tarihte hazır olmazsa ne olacağını açıkça yazmasını ister.
Gecikirse sözleşmede neye bakılır?
Kod V2’ye göre satış sözleşmesi şunları açıkça yazmalıdır:
- Hangi durumlarda sözleşmeyi iptal edebileceğiniz; örneğin inşaatın bitirilmesinde ve tamamlama bildiriminin gönderilmesinde aşırı ya da makul olmayan bir gecikme.
- Ev, geliştiricinin söylediği tarihte hazır olmazsa ne olacağı.
- Tamamlama bildirim süresi.
- Depozitonuzun nasıl korunacağı.
Sözleşme iptal edilirse geliştirici sözleşme depozitosunu ve size ödemesi gereken diğer tutarları 28 gün içinde iade eder. İptal hakkının koşulları, bildirimin biçimi ve süreleri sözleşmenizdedir; bu maddeleri avukatınızla birlikte okuyun.
Rekabet otoritesi CMA, 2024 tarihli konut inşaatı incelemesinde, tamamlamanın geliştirici yüzünden ciddi biçimde geciktiği durumlarda alıcıların maddi zarara uğradığı örnekler bulduğunu yazıyor.
2 Mart 2026’dan önce yapılan rezervasyonlarda Kod’un ilk sürümü (V1) geçerlidir. Geliştirici bu Kod’a değil Consumer Code for Home Builders’a bağlıysa o kodun kuralları uygulanır; iki kodu yeni ev tesliminde snagging yazımızda anlattık.
Mortgage teklifinin süresi
MoneyHelper’a göre kesin mortgage teklifi genellikle altı ay geçerlidir; ön onay (mortgage in principle) ise çoğu zaman 30-90 gün geçerlidir. MoneyHelper’ın başka bir yazısı teklif süresinin altı ay ile bir yıl arasında değişebildiğini söylüyor; sizin için geçerli süre teklif belgenizde yazar.
Teslim bu süreyi aşarsa kredi kuruluşundan uzatma isteyebilirsiniz. MoneyHelper’a göre uzatma bir ay ile altı ay arasında olabilir, ama kredi kuruluşu uzatmak zorunda değildir ve yeniden başvurmanız gerekebilir. GOV.UK de yeni inşaatta teslim tarihi kayarsa teklifin yenilenmesi gerekebileceğini yazıyor.
Başvurunun zamanlamasını tahmini tamamlama tarihine göre planlayın. Türkiye’den gelirle kredi kullanacaksanız değerlendirmenin nasıl yapıldığını Türkiye geliriyle mortgage rehberimizde anlattık.
Geliştirici iflas ederse: depozito koruması
Gecikmenin en ağır biçimi, geliştiricinin evi bitiremeden iflas etmesidir. Yeni konut garantileri bu dönem için de koruma içerebilir. Örneğin NHBC Buildmark, sözleşme teatisiyle tamamlama arasında geliştirici iflas ederse kaybedilen depozitoyu ya da inşaatı bitirmenin makul ek maliyetini karşılar.
NHBC’ye göre bu koruma genellikle satın alma bedelinin %10’u ile, en çok £100.000’le sınırlıdır ve yalnız ilk alıcı içindir. 2026 ürün özetine göre poliçenin siz ya da avukatınız tarafından etkinleştirilmesi gerekir. Koruma geliştiricinin iflasına bağlıdır; iflas etmemiş bir geliştiricinin gecikmesinde haklarınızı sözleşme belirler.
Sizin evinizin yapı garantisini veren şirket başka olabilir; tamamlamadan önceki korumayı kendi poliçenizden ve sözleşmenizden okuyun.
Henüz kesinleşmemiş
dört şey.
Bunların hiçbiri skandal değil, hiçbiri de gizlenmiyor. Hepsi, henüz var olmayan bir şey için ödeme yapmanın olağan sonuçları. Her biri için size yazılı cevap getirecek bir soru var.
Tamamlama tarihi bir tahmindir
İnşaatlar, işlemdeki tarafların hiçbirinin kontrol edemediği nedenlerle gecikir. Rezervasyonda size verilen tarih bir söz değil, bir beklentidir ve aylarca kayabilir. Proje sayfalarımız da teslim tarihini bu yüzden geliştiricinin tahmini olarak, kontrol tarihiyle verir; örneğin Streatham Common Junction.
Öngörülen tarih ne? Ayrıca sözleşmedeki nihai son tarih, yani geçtiğinde haklarımın doğduğu tarih hangisi?
Teknik özellikler belirli sınırlar içinde değişebilir
Malzemeler, daire planları ve yüzey kaplamaları değiştirilebilir. Değişikliklerin çoğu küçüktür ve sözleşmenin izin verdiği türdendir; önemli bir değişiklik ise size iptal hakkı verebilir. Proje sayfalarımızdaki konut tiplerini ve alanlarını (örneğin The Lanes) sözleşmedeki teknik şartnameyle karşılaştırın.
Ne sabit, ne değişebilir? Hangi değişiklik, sözleşmeden çıkma hakkı verecek kadar önemli sayılır?
Çevrenizdekiler henüz yapılmamış olabilir
Etaplar hâlinde yapılan bir projede manzara, avlu ve dükkânlar çoğu zaman sonraki etaplara kalır. Bir binayı olduğu kadar bir planı da satın alıyorsunuz. Proje sayfalarımızın bölge bölümünde yakındaki planları kamu kayıtlarıyla veriyoruz; örneğin Lightmakers.
Bu parselin yanında neye imar izni verildi, ne inşa ediliyor ve her etap ne zaman bitecek?
Finansmanınız bu bekleyişe dayanmalı
Mortgage (ipotek kredisi) teklifi belirli bir geçerlilik süresiyle verilir; uzun süren bir inşaat bu süreyi aşabilir. Döviz kuru da rezervasyonla tamamlama ödemesi arasında epey değişebilir. Türkiye geliriyle mortgage →
Tamamlama uzaksa, kredi başvurusunun gerçekçi olarak ne zaman yapılması gerekir?
İyi niyete bağlı olmayan
beş şey.
Proje aşamasında almak, gözü kapalı atılan bir adım değildir. Korumalar belgelere dayanır; her biri, daha hiçbir ödeme yapmadan görmek isteyebileceğiniz somut bir şeydir.
Pazarlama da doğru olmak zorundadır, çünkü tüketiciyi koruyan mevzuat geliştiricinin size söylediklerine uygulanır ve sözleşme şartlarının adil olması gerekir.
Ama bir görselleştirme (render) teknik şartname değildir ve birini sözünde tutmak için dayanabileceğiniz en açık şey belgelerdir. Yazılı sorulacak sorular →
Kendiliğinden işleyen bir iade değildir: vermeniz gereken bildirim, süreler ve depozitonun nasıl geri döneceği sözleşmede yazılıdır; bu maddeyi avukatınızla birlikte okuyun.
Proje aşamasındaki bir sözleşmede en önemli tarih budur ve broşürde yazan tarih bu değildir.
Bu sayfa, proje aşamasında
almaya karşı bir uyarı değil.
Bu sayfayı bir tehlikeler listesi olarak yazıp sonunda size bitmiş bir konut almanızı önermek kolay olurdu.
Ama bu yanıltıcı olurdu. Çünkü CMA’ya göre yeni konutlar çoğu zaman bu yolla satılır; erken alan alıcılar da daireyi ilk seçen olur ve etabın geri kalanı satışa çıkmadan sabitlenmiş bir fiyat elde eder.
Öte yandan bu tercihin bir bedeli olmadığını da iddia etmeyeceğiz. Seçme hakkı ve sabit fiyat karşılığında zamanlama ve teknik özellik riskini üstleniyorsunuz.
Bu dengenin size uyup uymadığı, planladığınız yatırım süresine ve ne kadar kesinliğe ihtiyaç duyduğunuza bağlıdır; bu da bir kuralla değil, bir görüşmeyle netleşir.
Kısa sorular,
kısa cevaplar.
Teslim tarihi ile nihai son tarih aynı mı?
Hayır. Teslim tarihi geliştiricinin tahminidir ve kayabilir. Nihai son tarih (long-stop date) sözleşmede yazar; geçtiğinde size normalde sözleşmeden çekilme hakkı tanır. Hakkın koşulları sözleşmenizdedir.
Mortgage teklifim teslimden önce sona ererse ne olur?
Kredi kuruluşundan uzatma isteyebilirsiniz; MoneyHelper’a göre uzatma bir ila altı ay olabilir, ama zorunlu değildir. Uzatma verilmezse yeniden başvurmanız gerekebilir.
Gecikme yüzünden sözleşmeyi iptal edersem depozitom geri gelir mi?
Kod kapsamında sözleşme iptal edilirse geliştirici sözleşme depozitosunu 28 gün içinde iade eder. İptal hakkının doğup doğmadığını sözleşmenizdeki gecikme ve nihai son tarih maddeleri belirler.
Geliştirici iflas ederse ne olur?
Yeni konut garantisi bu durumu kapsayabilir. Örneğin NHBC Buildmark, teati ile tamamlama arasında geliştirici iflas ederse kaybedilen depozitoyu genellikle bedelin %10’una, en çok £100.000’e kadar karşılar. Kendi poliçenizin koşullarına bakın.
Tamamlama bildirimi ne zaman gelir?
Ev hazır olduğunda geliştirici tamamlama bildirimi gönderir; Kod’a göre bildirim süresinin genellikle en az 14 takvim günü olması beklenir. Bu arada evi tamamlama öncesi incelemeyle kontrol edebilirsiniz.
Bu yazının
dayandığı sayfalar.
- GOV.UK: How to buy a home, bölüm 6 (yeni inşaat). Proje aşamasında alım, kayabilen teslim tarihi, teklifin yenilenmesi, nihai son tarih. GOV.UK: Buying a home, transferring ownership. Teatinin bağlayıcılığı.
- NHQB: Kod V2, bölüm 2 ve Kod V2 metni (Mart 2026). Tahmini ve beklenen tamamlama tarihi (1.2, 2.6), bilgilendirme (2.8), sözleşmedeki gecikme ve iptal hükümleri, bildirim süresi, depozito (2.7), 28 günde iade (2.13).
- NHQB: Your guide to buying a new build home. Tamamlama bildirimi ve öngörülen tamamlama tarihi.
- MoneyHelper: What happens when I get a mortgage in principle?, What can go wrong after a mortgage offer ve How long do mortgage offers last? Ön onay ve teklif süreleri, uzatma.
- NHBC: Buildmark ve Buildmark ürün özeti (2026). Tamamlamadan önce iflas koruması, %10 ve £100.000, etkinleştirme.
- CMA: Housebuilding market study, final report (Şubat 2024) ve supporting evidence. Proje aşamasında alım ve geciken tamamlamalar.
Son kontrol: 15 Ekim 2026 (teslim gecikmesi, mortgage teklifi ve depozito koruması bölümleri); sayfanın diğer bölümleri 14 Ekim 2026’da gözden geçirildi. Bu sayfa genel bilgi verir, hukuki tavsiye değildir.
Daireyi ve etap planını
bize gönderin.
Bu dört değişkenden hangisinin o projede gerçekten geçerli olduğunu ve rezervasyon süresi işlemeye başlamadan neleri sormanız gerektiğini söyleyelim.
Görüşme Planlayınİçeriklere dönün
