Londra’da alacağım evin önüne
başka bina yapılabilir mi?

İçindekiler: Belediyenin planlama sicilinde nasıl arama yapılır? · Komşu projede hangi belgeleri istemelisiniz? · London Plan, Local Plan ve site allocation nasıl ayrılır? · Planlama iznindeki üç yıl ne anlama gelir? · GLA Datahub ve eski London Development Database · Avukatın local authority search araması neyi gösterir? · Işık hakkı için ayrıca inceleme gerekir mi? · Alım kararı öncesi dosyanızda bulunsun

Belediyenin planlama sicilinde nasıl arama yapılır?

GOV.UK’nin planlama kararları aramasıyla ilgili belediyeye ulaşın. GLA’nın belediye bağlantıları da başlangıç noktasıdır; her belediyenin arama seçenekleri ve belge arşivi farklı olabilir. ^{P1 P2}

• Önce konutun adresi ve posta koduyla, sonra proje adı ve varsa başvuru numarasıyla arayın.
• Aramayı karşı parsel, yan parseller ve projenin sonraki etaplarına genişletin. Harita seçeneği varsa alanı haritada da kontrol edin; belediye sınırına yakınsanız komşu belediyeye de bakın.
• Her dosyada başvuru numarasını, başvuru türünü, durumunu ve karar tarihini kaydedin. Yalnız sonuç listesindeki kısa açıklamayı okumakla yetinmeyin.
• Karar belgesi, kararda atıf yapılan çizimler ve koşulların kopyasını saklayın. Belge çevrim içi görünmüyorsa planlama biriminden isteyin.

Bu adımlar bir tarama önerisidir. Dosyadaki öneri, kabul edilen çizim ve sonradan sunulan değişiklikleri aynı belge gibi değerlendirmeyin.

Komşu projede hangi belgeleri istemelisiniz?

Başvuru dosyasını, karar belgesini ve koşullara ilişkin sonraki kayıtları ayrı ayrı okuyun. Planlama iznine koşullar bağlanabilir; kararın yanında bu koşullara ilişkin onay veya değişiklik belgelerini de sorun. ^{P2 P7}

• Vaziyet planı: önerilen yapının sizin dairenize göre konumu.
• Cephe çizimleri ve kesitler: önerilen katlar, yükseklik ve binalar arasındaki ilişki.
• Varsa gün ışığı, güneşlenme ve gölgeleme raporları: hangi pencere veya konutların incelendiği.
• Etap planı: bugün baktığınız alanın sonraki etapta nasıl gösterildiği; varsa değişiklik başvurularının numaraları.

Bunlar dosyada aranacak belgelerdir; her dosyada hepsinin bulunduğu varsayılmaz. Satıcıdan gelen görselle karar belgesindeki çizim farklıysa avukatınıza iletin. Projeden alım ve teslim gecikmesi rehberi sözleşmedeki teslim sürecini ayrıca ele alır.

London Plan, Local Plan ve site allocation nasıl ayrılır?

London Plan, Londra genelindeki stratejik planlama çerçevesidir. Belediyenin yerel planı (Local Plan) bu çerçeveyle genel uyum içinde olur. Yerel planın politika haritasına ve belirli alanlar için öngörülen kullanımlara (site allocations) bakın. ^{P3 P4}

Bir alanın planda konut veya başka bir kullanım için ayrılması, ayrıntılı binaya izin verildiğini göstermez. GOV.UK, mevcut yerel planlardaki alan tahsislerinin kendiliğinden permission in principle oluşturmadığını açıklar. ^P5

Belediyenin sitesinde yürürlükteki plan ile hazırlanan taslak planı ayırın. Belgenin kabul durumunu, tarihini, harita sınırını ve parsel kodunu not edin. Taslakla ilgili sorunuz varsa planlama biriminden o tarihteki durumunu yazılı isteyin.

Planlama iznindeki üç yıl ne anlama gelir?

Town and Country Planning Act 1990, madde 91 uyarınca İngiltere’de genel kural, izin tarihinden itibaren üç yıl içinde işe başlanmasıdır. Yetkili makam daha kısa veya uzun bir süre koyabilir. Bu bir bitirme süresi değildir. ^{P6 P7}

Ön planlama izni (outline permission) bu genel madde kapsamının dışındadır. Dava süreçlerine bağlı süre uzamaları da olabilir. Bu yüzden yalnız karar tarihinden üç yıl sayıp “izin artık kullanılamaz” demeyin. Başlama koşulunu, sonraki kararları ve işe hukuken başlanıp başlanmadığını avukatınıza kontrol ettirin. ^P6

GLA Datahub ve eski London Development Database

Planning London Datahub, belediyelerden gelen planlama verilerini bir araya getirir. GLA’nın London Datastore açıklamasına göre eski London Development Database (LDD) verilerini de içerir; raporlama veya işleme gecikmeleri olabilir. ^{P2 P8}

Çevreyi daha geniş ölçekte taramak için GLA bağlantılarından yararlanın. Bir kayıt bulduğunuzda başvuru numarasıyla belediyenin dosyasına dönün. Eski LDD arşivini bugünkü başvuruların eksiksiz listesi gibi kullanmayın.

Avukatın local authority search araması neyi gösterir?

GOV.UK’ye göre avukatın düzenlediği belediye aramaları (local authority searches), tanımlanan konut veya araziye ilişkin kısıtlamaları ve bazı yol ya da demiryolu planları gibi dış etkenleri gösterir; komşu arazideki yapılaşmayı göstermez. Bu konuda kaygınız varsa avukatınız ek bir uzman araması isteyebilir. ^P9

Yerel taşınmaz kısıtlamaları sicilinde (local land charges) planlama koşulları, koruma alanı ve korunan ağaç kararları gibi kayıtlar bulunabilir. CON29 sorgusu ise planlama kararları, yapı kontrolü, yol projeleri ve yaptırım işlemleri gibi soruları kapsar. Bunları tek bir belge sanmayın; avukatınızdan sipariş edilen aramaların kapsamını açıklamasını isteyin. ^{P10 P11}

Işık hakkı için ayrıca inceleme gerekir mi?

RICS, ışık hakkının (right to light) planlama izni verilmiş olsa da gündeme gelebileceğini ve bu alanda çalışan bir uzmana başvurulmasını önerir. Bu rehber, dairenizin belirli bir ışık hakkına sahip olduğu veya komşu yapıyı engelleyebileceği sonucunu vermez. Belgeleri avukatınız ve bu alanda çalışan surveyor ile değerlendirin. ^P12

Alım kararı öncesi dosyanızda bulunsun

• Aranan adresler, parseller, başvuru numaraları ve kontrol tarihi.
• Başvuru durumu, karar belgesi, ilgili çizimler, koşullar ve sonraki kayıtlar.
• Yerel planın adı, kabul durumu, politika haritası ve varsa parsel tahsis kodu.
• Avukata iletilen çevre yapılaşması soruları ve gereken ek incelemeler.

Şirket ve satıcı kaydını incelemek için geliştirici kontrolü rehberine bakın. Bu yazının konusu şirketin mali durumu değil, konutun çevresindeki planlama belgeleridir.

OGKinvest’in rolü ve ücreti

OGKinvest alıcıları yeni konut geliştiricileriyle tanıştırır ve ücretini geliştiriciden alır. Hukuki inceleme avukatınıza, teknik değerlendirme ilgili surveyor veya uzmana aittir. Okul kabulü ve planlama kararlarını ilgili yetkili kurum verir.