Londra’da yüksek katlı daire alırken
hangi güvenlik belgelerini istemeliyim?

BSR kaydı: binayı doğru eşleştirin

İngiltere’de Building Safety Act 2022 kapsamındaki yüksek riskli konut binaları için temel eşik, en az 18 metre yükseklik veya en az 7 kat ve en az 2 konuttur. Bu, alacağınız dairenin katı değil, binanın özellikleriyle ilgilidir. Bu kapsamdaki bina, içinde yaşam başlamadan önce Building Safety Regulator (BSR, Bina Güvenliği Düzenleyicisi) siciline kaydedilmelidir. (B1)

Kamu sicilinde posta koduyla arama yapın; blok adı, adres, yükseklik ve kat sayısını satış dosyasıyla karşılaştırın. Binanın güvenliğinden başlıca sorumlu kişi veya kuruluşu (principal accountable person) da kontrol edin. Kayıt bilgisini bütün teknik belgelerin yerine koymayın. (B1)

Henüz inşaatı süren bir binada, kayıt ve tamamlanma belgelerinin hangi aşamada sağlanacağını yazılı sorun. Sicilde sonuç bulamamak üzerinden tek başına binanın durumu hakkında hüküm vermeyin.

EWS1 ne zaman istenir, ne zaman istenmez?

EWS1, dış duvar sistemi değerlendirme formudur; mortgage (ipotek kredisi) değerlemesinde kullanılır. Yangın güvenliği sertifikası değildir. Formun gerekmemesi de ileride onarım gerekmeyeceği anlamına gelmez. (B3)

RICS, her binada EWS1 istenmediğini belirtir. Mevcut binalarda yükseklik, kaplama türü ve bazı durumlarda miktarı, balkonlar ve yanıcı malzemeler değerlendirilir; kredi kuruluşunun talimatları da geçerlidir. Yeni konut blokları için RICS’in yanıtı EWS1 gerekmediğidir: yapı mevzuatına uyulduğunu gösteren belgeler sağlanmalıdır. Kredi kuruluşuna hangi belgeleri kabul ettiğini yazılı sorun. (B2)

Tarih ayrımı: RICS’in 12 Mayıs 2026’da yayımladığı ikinci baskı 1 Kasım 2026’da yürürlüğe girer. Bu yazının kontrol tarihinde, 16 Ekim 2026’da, henüz yürürlükte değildir. İşleminiz kasıma uzanırsa güncel ölçütleri yeniden kontrol ettirin. (B3)

Yeni binada gateway ve tamamlama belgesi

BSR’nin yeni yapı kontrol yolunda Gateway 2, inşaata başlamadan önceki onay aşamasıdır; Gateway 3 ise işin bitimindeki kontrol ve tamamlama belgesi aşamasıdır. Bu yoldaki yeni binada yaşam başlamadan önce tamamlama belgesi alınmış olmalıdır. Planlama izniyle aynı belge değildir. (B11, B4)

Geliştiriciden yapı kontrol onayını, koşullarını ve iş tamamlandığında düzenlenecek tamamlama sertifikasını (completion certificate) isteyin. Kısmi tamamlama varsa belgenin sizin bloğunuzu ve kullanımınıza açılacak bölümleri kapsayıp kapsamadığını avukatınıza kontrol ettirin. BSR kaydı ayrıca gerekir. (B4)

Bazı projeler geçiş düzenlemeleri nedeniyle önceki yapı kontrol yolunda ilerleyebilir. Bu yüzden her yeni bina için aynı isimde BSR belgesi aramayın; projeye hangi yolun uygulandığını ve buna karşılık hangi nihai belgenin verileceğini yazılı netleştirin. (B5)

Teslim tarihi ve sözleşme koşullarını projeden ev alma rehberinde; daire içindeki kusurların kaydını yeni ev teslimi rehberinde ayrıca ele alıyoruz.

Geçmiş kusurlar ve qualifying lease

Leaseholder korumaları, leasehold (kullanım hakkı) sahiplerine geçmiş bina güvenliği kusurlarının giderilme maliyetleri bakımından tanınan korumalardır. Koşulları sağlayanlarda dış cephe kaplama sisteminin giderilme masrafları yüklenemez; diğer geçmiş güvenlik kusurlarında farklı muafiyet ve üst sınırlar vardır. Bu, bütün gelecekteki bakım masraflarının karşılandığı anlamına gelmez. (B8)

Bu maliyet kurallarındaki “ilgili bina” eşiği BSR siciliyle aynı değildir: en az 11 metre veya 5 kat, en az iki konut ve mülkiyetle ilgili diğer şartlar aranır. Leaseholder’ların binanın mülkiyetine sahip olduğu yapılar için kapsam dışılık vardır. (B7)

Qualifying lease, koruma koşullarını sağlayan kullanım hakkı sözleşmesidir. Temel kontroller: 21 yıldan uzun süre, servis ücreti (service charge) yükümlülüğü, sözleşmenin 14 Şubat 2022’den önce verilmiş olması ve o tarihteki sahibin ana/tek evi olması veya Birleşik Krallık’ta toplam en fazla üç konuta sahip olmasıdır. Sonraki satışta koruma durumu sözleşmeyle birlikte geçer; korunan sözleşmelerin uzatılması veya değiştirilmesi için de devam kuralları vardır. (B6)

Bugün ilk kez verilen yeni konut sözleşmesini, geçmiş bir qualifying lease ile aynı saymayın. Avukatınızdan uygulanabilirliği ve varsa leaseholder deed of certificate ile landlord certificate belgelerini incelemesini isteyin. Bunlar EWS1’den ve BSR kaydından farklı belgelerdir. Genel giderleri leasehold ve servis ücreti rehberinde bulabilirsiniz. (B6, B9)

Responsible Actors Scheme neyi anlatır?

Responsible Actors Scheme (RAS), kapsama giren geliştiricilerin İngiltere’de geçmişte geliştirdikleri veya yeniledikleri belirli binalardaki ciddi yangın güvenliği kusurlarını gidermesi ya da finanse etmesiyle ilgilidir. Rehber, 4 Nisan 2022’de biten 30 yıllık dönemi ve 11 metrenin üzerindeki konut binalarını ele alır. Üyelik kaydını yeni projenin kalite veya güvenlik belgesi gibi okumayın. (B10)

Şirketin adını ve ilgili yükümlülüğün hangi binaya ait olduğunu avukatınıza kontrol ettirin. Şirket kaydı ve satıcının kimliği için geliştirici kontrolü rehberini kullanabilirsiniz.