Yeni ev tesliminde
snagging nedir?

Snagging nedir, neyi kapsamaz?

NHQB’nin (New Homes Quality Board) rehberine göre snagging, yeni inşaat evlerdeki küçük sorunları fark edip düzeltilmesini sağlama sürecidir. Kod ise kusuru (snag), satış sözleşmesinde belirtilen kalite ya da işçiliği karşılamayan küçük bir eksik ya da hata diye tanımlar.

Acil durumlar snag sayılmaz. Kod’a göre güvenliğe, sağlığa ya da esenliğe hemen tehdit oluşturan sorun acil durumdur; geliştirici acil durumları nasıl ele aldığını size açıklamak zorundadır.

Her kusur da snag sayılmaz. NHQB rehberine göre çoğu geliştirici £1 madeni para kalınlığından ince çatlakları snag olarak sınıflandırmaz. NHBC Buildmark da zamanla yıpranmayı, aşınmayı, ihmali ve bakım yapılmamasını kapsam dışında tutar.

Tamamlamadan önce: inceleme hakkı

Kod V2’nin 2.8. maddesine göre geliştirici size tamamlamadan önce evi inceleme ya da inceleme için nitelikli bir uzman atama fırsatı vermek zorundadır. İnceleme, tamamlama bildirimi (notice to complete) gönderildikten sonra ve tamamlama tarihinden önce yapılır; iki taraf anlaşırsa daha erken de olabilir.

Kod’a göre tamamlama bildirim süresinin genellikle en az 14 takvim günü olması beklenir. İncelemeyi kendiniz yaparsanız NHQB’nin tamamlama öncesi inceleme kontrol listesini kullanırsınız. Uzman tutarsanız uzmanın RICS ya da CIOB gibi tanınmış bir meslek kuruluşuna üye olması ve mesleki sorumluluk sigortasının bulunması gerekir.

İncelemede yapı garantisini veren şirketin teknik standartlarına aykırı bir sorun çıkarsa geliştirici bunu tercihen tamamlamadan önce, mümkün değilse 30 gün içinde gidermekle sorumludur. Kod, incelemenin tamamlamayı geciktirmek ya da engellemek için olmadığını da açıkça söyler.

2 Mart 2026’dan önce rezerve edilen evlerde Kod’un ilk sürümü (V1) geçerlidir: inceleme, tamamlama bildiriminden sonraki beş gün içinde sizin adınıza atanan bir uzmanla yapılır. Geliştirici bu Kod’a değil Consumer Code for Home Builders’a bağlıysa, o kodun beşinci sürümü de tamamlama öncesi inceleme fırsatının size yazılı verilmesini ister.

Tamamlama günü elinize geçmesi gerekenler

Kod’a göre bitmemiş bir evde tamamlama yapılmaz. Tamamlanmış bir evde yeni konut garantisinin yürürlükte olduğuna dair kanıt bulunur; kalan iş yalnız dekorasyon ya da kusur düzeltmesi olabilir. Kod V2’nin 2.11. maddesine göre geliştirici tamamlamada şunları verir:

• Bitmemiş işler listesi (Schedule of Incomplete Work)
• Evin tanıtımı (home demonstration)
• Yapı garantisinin ve diğer güvencelerin tam ayrıntıları
• Garantinin sertifikası ve poliçesi: istisnalar, sınırlar, muafiyetler ve koşullar dahil
• Şikâyet prosedürü
• Varsa yapı denetimi tamamlama sertifikası (building regulation completion certificate)

Kusuru nasıl kaydeder ve bildirirsiniz?

NHQB rehberi her olası kusur için ayrıntılı bir kayıt tutmanızı öneriyor: kusurun tanımı ve bildirdiğiniz tarih. Bildirimi yazılı yapın ve mümkünse fotoğraf ekleyin. NHBC de kime, ne zaman, ne söylediğinizin kaydını tutmanızı istiyor.

• Kusurun yeri ve tanımı: oda, yüzey, cihaz
• Fotoğraf ve varsa ölçü
• Bildirim tarihi, kime ve hangi yolla bildirildiği
• Geliştiricinin cevabı, verdiği tarih ve işin bittiği gün

NHBC’nin yeni ev rehberine göre kozmetik hasar, tamamlama tarihinden itibaren yedi gün içinde geliştiriciye bildirilmelidir; sonradan kimin yol açtığını kanıtlamak zorlaşır. Sizin poliçenizde bu süre farklı olabilir.

Evi Türkiye’den takip edecek ya da kiraya verecekseniz, bildirimleri kimin yapacağını ve kayıtların kimde duracağını baştan belirleyin. Kiracı taşındıktan sonra kusuru ilk fark eden o olabilir.

Geliştiricinin yükümlülüğü: iki yıl ve 30 gün

Kod V2’ye göre geliştirici tamamlamadan sonra en az iki yıl boyunca tam ve erişilebilir bir satış sonrası hizmet verir. Çoğu durumda bir sorunu 30 gün içinde çözebilmelidir; gecikme olursa nedenini açıklar ve iş bitene kadar sizi en az ayda bir bilgilendirir.

Bildirdiğiniz bir kusur 30 gün içinde düzeltilmezse onu geliştiricinin resmî şikâyet sürecine taşıyabilirsiniz. Geliştirici şikâyeti beş gün içinde yazılı olarak kabul eder, 10 gün içinde çözüm yolunu, 30 gün içinde değerlendirmesini ve cevabını gönderir.

Yapı garantisi neyi kapsar?

Yeni konut garantisi geliştiricinin satış sonrası hizmetinden ayrı bir sigorta poliçesidir. Sağlayıcılar arasında NHBC, LABC Warranty ve Checkmate var; kredi kuruluşları hangi sağlayıcıyı ve poliçeyi kabul edeceğine kendileri karar verir.

Örnek olarak NHBC Buildmark: ilk iki yıl geliştiricinin sorumluluk dönemidir ve geliştirici, kendisine bildirilen ve NHBC şartlarına aykırı kusurları düzeltmekle yükümlüdür. 3-10. yıllarda, geliştiricinin evin belirli kısımlarını NHBC şartlarına uygun yapmaması yüzünden oluşan hasar kapsanır.

Ayrıntılar poliçe belgelerinde yazar. Kendi poliçenizin kapsamını, istisnalarını ve muafiyetini tamamlamada aldığınız belgelerden okuyun. Tamamlamadan önceki dönemde neyin korunduğunu projeden alınan ev gecikirse yazımızda anlattık.

Garantiden ayrı olarak Defective Premises Act 1972, konut işinin usulüne göre ve doğru malzemeyle yapılmasını, evin oturulabilir olmasını şart koşar. 28 Haziran 2022’den sonra tamamlanan evlerde bu kanuna dayanarak dava açma süresi, evin tamamlanmasından itibaren 15 yıldır.

Çözülmezse: şikâyet ve ombudsman

Kod kapsamındaki bir evde, tamamlamadan sonraki ilk iki yıl içinde ortaya çıkan bir şikâyeti, şikâyet başlangıcından 56 gün geçtiyse New Homes Ombudsman Service’e taşıyabilirsiniz. Başvuru alıcı için ücretsizdir ve nihai karar, siz kabul ettiğinizde bağlayıcı olur.

NHBC’nin kendi uyuşmazlık hizmeti (Resolution Service) de vardır; ama önce geliştiricinin şikâyet sürecini tamamlamanız gerekir. Consumer Code’a bağlı geliştiricilerde de ücretsiz bir uyuşmazlık çözüm planı var. Rezervasyondan önce hangi kodun uygulandığını sorulacak sorular listemize ekleyin.