Satın alma süreci · Rezervasyon

Konut rezervasyonu:
depozito, iade ve sözleşme aşamaları.

Londra’da yeni bir daireyi ayırtmak için ödediğiniz bedel, sözleşmelerde rezervasyon depozitosu (reservation deposit) diye geçer. Bu yazı o paranın hangi durumda geri geldiğini, rezervasyonun sizi neye bağladığını ve satışın hangi aşamada bağlayıcı hâle geldiğini anlatır.

Son kontrol: 14 Ekim 2026 · Okuma süresi yaklaşık 7 dakika

Basılı bir belgeyi kalemle imzalayan biri — Belge imzalama. Foto: Scott Graham, Unsplash (Unsplash lisansı).

Kısa cevap

Rezervasyon daireyi ayırır;
satışı teati bağlar.

Rezervasyon daireyi belirli bir süre ve fiyattan sizin için ayırır, ama satış sözleşme teatisine (exchange) kadar “sözleşmeye tabi” kalır: anlaşılmıştır, hukuken bağlayıcı değildir.

Geliştirici New Homes Quality Code’a kayıtlıysa rezervasyon sözleşmesi en az 14 günlük bir cayma süresi içerir; bu sürede iptal ederseniz rezervasyon depozitosunun tamamı geri ödenir, sonrasında sözleşmede yazan kesintiler düşülür.

Satış teatide bağlayıcı olur; mülkiyet ise tamamlamada (completion) size geçer.

New Homes Quality Code V2’ye göre (kayıtlı bir geliştiriciyle 2 Mart 2026’dan itibaren yapılan rezervasyonlar): teati için son tarih, siz daha erkenini istemedikçe rezervasyondan en az altı hafta sonradır. Kesin şartları kendi rezervasyon sözleşmeniz belirler.

Yan yana

Biri daireyi tutar.
Diğeri satın alır.

Rezervasyon kesin bir adım gibi gelir ama değildir; teati ise bir formalite gibi görünür ama geri dönüşü olmayan noktadır. Fark en çok uzaktan ve hızlı ilerleyen alıcılar için önemlidir.

Birinci adım

Rezervasyon

İkinci adım

Sözleşme teatisi

NedirRezervasyonDaireyi satıştan çeken ve sözleşmede yazan bitiş tarihine kadar anlaşılan fiyattan sizin için ayıran kısa bir sözleşme.

NedirTeatiİmzalı satış sözleşmelerinin sizin avukatınızla geliştiricinin avukatı arasında karşılıklı teati edildiği an.

Ne ödersinizRezervasyonRezervasyon depozitosu. Sözleşmeniz teatide satış bedelinden düşüleceğini yazıyorsa ek bir maliyet değildir.

Ne ödersinizTeatiSözleşme depozitosu: satış bedelinin bir yüzdesi; oranı satış sözleşmesi belirler. Rezervasyon depozitosu mahsup ediliyorsa bu tutardan düşülür.

Sizi neye bağlarRezervasyonRezervasyon şartlarına. Satış teatiye kadar “sözleşmeye tabi” (subject to contract) kalır; iki taraf da henüz alıp satmakla yükümlü değildir.

Sizi neye bağlarTeatiSatışın kendisine. Teatiden itibaren alım hukuken bağlayıcıdır; genellikle iki taraf da tazminat ödemeden vazgeçemez.

Nasıl vazgeçersinizRezervasyonRezervasyon süresi dolmadan, sözleşmenin yazdığı yolla ve yazılı olarak. Kod’a kayıtlı bir geliştiricide ilk 14 gün cayma süresidir.

Nasıl vazgeçersinizTeatiDepozitoyu kaybetmeden ve bir tazminat talebiyle karşılaşmadan genellikle vazgeçemezsiniz. Emin olmanız gereken an teatiden öncesidir.

MülkiyetRezervasyonGeçmez. Daire yalnız sizin için ayrılmıştır.

MülkiyetTeatiTeatide de geçmez. Tamamlamada avukatınız bedelin kalanını öder, devir belgeleri size gönderilir, anahtarı alırsınız ve mülk sizin olur.

ZamanlamaRezervasyonİlk gün. Sözleşme, teati için bir son tarih koyar. Kod’a kayıtlı bir geliştiriciden 2 Mart 2026’dan itibaren yapılan rezervasyonda bu tarih, siz daha erkenini istemedikçe rezervasyondan en az altı hafta sonradır.

ZamanlamaTeatiO son tarihe kadar; avukatınız her şeyin yolunda olduğuna kanaat getirdiğinde ve varsa mortgage (ipotek kredisi) teklifi hazır olduğunda. Proje aşamasındaki bir dairede tamamlama tarihini sözleşmedeki bildirim hükmü belirler.

Aradaki süre

O haftalar
aslında ne için var?

Rezervasyon sözleşmesindeki son tarih, sözleşme teatisi için son tarihtir; boşa işleyen bir geri sayım değildir. Bu süre içinde beş iş aynı anda yürür.

Avukatınız satış sözleşmesini ve leasehold sözleşmesini incelerKalan leasehold süresi, servis ücreti (service charge), zemin kirası (ground rent), site ücreti (estate charge) ve geliştiricinin hâlâ değiştirebileceği konular. Rezervasyon süresi tam da bu iş için vardır.

Kara para aklamayı önleme (AML) ve fon kaynağıKimlik kontrolleri ve paranın nereden geldiğini gösteren belgeler. Bu belgeleri son ana bırakmak teatiyi geciktirebilir; erken hazırlamak bu riski azaltır.

Resmî sorgulamalar ve yazılı sorularBelediye ve diğer kayıt sorgulamaları (searches); ayrıca avukatınızın geliştiricinin avukatına yazılı olarak yönelttiği sorular.

Kredi kullanıyorsanız mortgage teklifiKredi kuruluşunun değerlemesi ve kesin kredi teklifi. Bu takvimi siz yönetemezsiniz; mortgage danışmanınızla rezervasyondan önce konuşmaya başlamak süreyi rahatlatır.

Kararın kendisiFiyatın ve dairenin birkaç hafta sizin için sabit kalması karşılığında ödeme yapıyorsunuz. Bu haftaları kullanın. Aldığınız cevaplardan sonra emin değilseniz, bu süre içinde iptal etmek olağan bir sonuçtur; başarısızlık değildir.

İade

Rezervasyon depozitosu
iade edilir mi?

Kod kapsamındaki bir rezervasyonda evet, ama her durumda tamamı değil. Aşağıdakiler New Homes Quality Code’un 2 Mart 2026’dan itibaren yapılan rezervasyonlara uygulanan sürümüne (V2) dayanır.

Cayma süresi en az 14 gündür. Bu sürede hangi nedenle olursa olsun iptal ederseniz rezervasyon depozitosunun tamamı iade edilir. Kendi avukatınıza ya da yapı durum incelemesine (survey) ödediğiniz ücret bu iadeye dahil değildir.

Cayma süresinden sonra iptal ederseniz rezervasyon sözleşmesinde önceden yazılan kesintiler düşülür; kalan tutar iptal bildiriminizden itibaren 14 gün içinde ödenir. Kara para aklamayı önleme kontrolleri bu ödemeyi etkileyebilir.

Geliştirici dairenin büyüklüğünü, görünüşünü ya da değerini önemli ölçüde etkileyen bir değişikliği (major change) yazılı bildirirse, bildirimi aldıktan sonraki 14 gün içinde iptal edip rezervasyon depozitosunu, varsa sözleşme depozitosunu ve diğer ödemelerinizi eksiksiz geri alabilirsiniz.

Rezervasyon geçerli olduğu sürece geliştirici rezervasyonu iptal edemez ve aynı daire için başka bir alıcıyla rezervasyon ya da satış sözleşmesi yapamaz.

İptali sözleşmenin yazdığı yolla, yazılı olarak yapın; telefonla haber vermek yetmez.

Bu şartlar teatiyle sona erer. Teatiden sonra risk altındaki para sözleşme depozitosudur: vazgeçerseniz depozitoyu kaybedebilir ve satıcının diğer zararları için tazminat ödemeniz gerekebilir. Elinizde kalan hakları sözleşme ve genel hukuk belirler; avukatınız açıklar.

New Homes Quality Code, geliştiricilerin kaydolduğu bir sektör kodudur; her mülk alımında geçerli genel bir yasal hak değildir.

Yalnız Kod’a kayıtlı geliştiricilerden yapılan alımları kapsar; geliştiricinin kaydını New Homes Quality Board’un (NHQB) listesinden kontrol edebilirsiniz. Kod’a göre konutu şirket ya da tröst gibi ticari bir tüzel kişi alıyorsa alım kapsam dışındadır. 2 Mart 2026’dan önce yapılan rezervasyonlarda Kod’un önceki sürümü (V1) geçerlidir.

Her durumda alımınızı yöneten belge bu sayfa değil, kendi rezervasyon sözleşmenizdir: tutarı, kesintileri ve son tarihi o yazar. Ödeme yapmadan önce okuyun; tanımadığınız her maddeyi avukatınıza sorun.

En son 14 Ekim 2026’da gözden geçirildi. Genel bilgidir, kendi alımınız için hukuki tavsiye değildir; sözleşmenizi avukatınız değerlendirir.

Ödemeden önce

Rezervasyon sözleşmesinde
yazılı görmeniz gerekenler.

Kod’a kayıtlı bir geliştirici bunları rezervasyon sözleşmesine yazmak ya da sözleşmeyle birlikte vermek zorundadır. Daire, maliyet ve takvim için daha geniş bir liste rezervasyondan önce sorulacak on soru rehberimizde.

Rezervasyon depozitosunun tutarı ve teatide satış bedelinden düşülüp düşülmeyeceği.

Cayma süresi, iptalin nasıl yapılacağı ve cayma süresinden sonra düşülebilecek kesintilerin listesi.

Fiyatın ve rezervasyonun ne kadar süre geçerli olduğu ve teati için son tarih.

Mülkiyet türü (çoğu dairede leasehold) ve buna bağlı yıllık giderlerin tahmini; Kod ayrıca ilk beş yılın beklenen giderlerini gösteren bir tablo (Affordability Schedule) istiyor. Ayrıntısı yeni dairenin giderleri rehberimizde.

Dairenin bilgileri: tip, plot numarası, proje adı, varsa adres ve otopark düzeni.

Sık sorulan sorular

Kısa sorular,
kısa cevaplar.

Rezervasyon depozitosu her durumda geri alınır mı?

Kod kapsamındaki bir rezervasyonda 14 günlük cayma süresi içinde tamamı, sonrasında sözleşmedeki kesintiler düşülerek geri ödenir. Teatiden sonra risk altındaki para sözleşme depozitosudur. Kod kapsamında değilseniz tek dayanağınız rezervasyon sözleşmenizdir.

Teati olunca mülkiyet hemen geçer mi?

Hayır. Teatide satış hukuken bağlayıcı olur ve tamamlama tarihi belirlenir. Mülk tamamlamada size geçer: bedelin kalanı ödenir, devir belgeleri gönderilir ve anahtarı alırsınız.

Rezervasyondan sonra teatiye ne kadar süre var?

Sözleşmenizdeki son tarih kadar. Kod’a kayıtlı bir geliştiriciden 2 Mart 2026’dan itibaren yapılan rezervasyonda bu süre, siz daha kısasını istemedikçe en az altı haftadır (28 gün artı 14 günlük cayma süresi).

Daireyi şirket üzerinden alırsam Kod beni korur mu?

Hayır. Kod’a göre konutu şirket, tröst gibi ticari bir tüzel kişi satın aldığında alım Kod’un kapsamına girmez. Bu durumda haklarınızı yalnız sözleşme belirler; avukatınızla birlikte okuyun.

Rezervasyon depozitosu ile sözleşme depozitosu aynı şey mi?

Hayır. Rezervasyon depozitosu daireyi ayırmak için ödenir. Sözleşme depozitosu teatide ödenen, satış bedelinin bir yüzdesidir; sözleşmeniz öyle yazıyorsa rezervasyon depozitosu bundan düşülür.

Kaynaklar

Bu yazının
dayandığı sayfalar.

New Homes Quality Code V2, Bölüm 2. Rezervasyon sözleşmesinin içeriği, 14 günlük cayma süresi, sonrasındaki kesintiler, büyük değişiklik, teati için en az altı hafta, beş yıllık gider tablosu.
NHQB: The Code. V2’nin 2 Mart 2026’dan itibaren yapılan rezervasyonlara uygulanması, ticari tüzel kişilerin kapsam dışı olması, kayıtlı geliştiriciler listesi.
GOV.UK: Buying a home, Transferring ownership. Teatide satışın bağlayıcı olması, tamamlamada mülkiyetin geçmesi.
GOV.UK: How to buy a home. Rezervasyon bedelinin yalnız belirli durumlarda iade edilebileceği, depozitonun satış bedelinin bir yüzdesi olması, teatiden sonra vazgeçmenin sonucu.
Kapak fotoğrafı: Belge imzalama. Foto: Scott Graham, Unsplash (Unsplash lisansı).

Son kontrol: 14 Ekim 2026. Ek kaynak olarak kurucumuzun kendi rezervasyon sözleşmesi (bir Londra geliştiricisi, 2024) okundu; tek bir sözleşme olduğu için tutarları bu sayfaya geçirilmedi.

Devamı

Ne kadar para gerekir → Rezervasyondan önce on soru → Türkiye geliriyle mortgage → Fon kaynağı hazırlığı → Proje aşamasında almak → Satın alma sürecinin tamamı →

Görüşme planlayın

Rezervasyondan önce,
sonra değil.

Asıl işe yarayan görüşme, bütün seçenekleriniz hâlâ açıkken yapılan görüşmedir. Hangi projeye baktığınızı anlatın; önce neyi kontrol etmeniz gerektiğini söyleyelim.

Görüşme Planlayın
İçeriklere dönün

Konut rezervasyonu:depozito, iade ve sözleşme aşamaları.

Rezervasyon daireyi ayırır;satışı teati bağlar.

Biri daireyi tutar.Diğeri satın alır.