İngiltere’de ortak ev alırsak
paylarımız nasıl kaydedilir?

“Tenants” burada kiracı anlamına gelmez

İngiltere ve Galler’de birlikte mülk sahibi olmayı anlatan joint tenants ve tenants in common, bu bağlamda kiracılık türleri değildir. Tapu Sicil Müdürlüğü (HM Land Registry), sicildeki hukuki sahiplik (legal estate) ile mülkten yararlanma hakkını (beneficial interest) ayırır. Sicildeki hukuki sahiplik birlikte bir bütün olarak tutulur; aşağıdaki iki seçenek mülkten yararlanma hakkının nasıl tutulduğunu anlatır. (F4)

Joint tenants ve tenants in common arasındaki fark

Sağ kalan malike otomatik geçen ortak mülkiyette (joint tenants) bütün mülk üzerinde eşit haklarınız vardır; her kişinin ayrı bir payı bulunmaz. Belirli paylarla ortak mülkiyette (tenants in common) her kişinin ayrı payı vardır; paylar eşit veya farklı olabilir. (F1, F4)

Ödediğiniz katkı tutarı ile seçilen sahiplik biçimini ayrı ayrı konuşun. Eş veya kardeş olmanızdan hareketle bir sahiplik biçimi ya da pay oranı varsaymayın. Tercihinizin belgelere nasıl yazılacağını avukatınıza açıklatın.

Pay oranları tapu kaydında nerede yazar?

Pay yüzdeleri tapu kaydında (title register) yazmaz. Sicil hukuki sahipliği kaydeder; mülkten yararlanma hakkının dağılımını kaydetmez. Payları açıklayan bilgi devir senedinde (transfer deed), kullanım hakkı sözleşmesinde veya ayrı bir pay beyanında (declaration of trust / trust deed) bulunabilir. (F2, F4)

Ayrı bir trust deed’in kopyası HM Land Registry’ye gönderilmemiş olabilir. Avukatınızdan imzalı belgeyi ve payların hangi belgede belirlendiğini isteyin; yalnız sicil kopyasıyla yetinmeyin. (F4, F5)

Tapu kaydının genel kontrolü ve tescil takibi için alım sonrası tapu kontrolü rehberine bakın.

Form A kısıtlama kaydı neyi gösterir?

Form A kısıtlama kaydı (restriction), pay yüzdelerinin listesi değildir. Genel olarak tek bir kayıtlı malik tarafından yapılan ve sermaye niteliğinde para doğuran bir işlemin, mahkeme kararı olmadan tescilini sınırlar; kanunda bu statüde tanımlanan kuruluşlar (trust corporation) için istisna bulunur. Amaç, mülkten yararlanma haklarının işlem sırasında korunmasıdır. (F6)

Tenants in common seçildiğinde Form A kaydı girilir. Ancak seçim bildirilmemiş veya açık değilse de bu kayıt konabilir. Bu yüzden kaydın varlığını tek başına belirli bir sahiplik biçiminin veya pay oranının kesin kanıtı saymayın. (F5)

Sahipliği kontrol etme ve Form SEV ile değişiklik

Önce devir belgesini, varsa lease’i ve declaration of trust belgesini birlikte inceleyin. GOV.UK, sahiplik biçiminden emin değilseniz avukat veya hukuki devir işlemlerini yürüten uzmandan yardım almanızı önerir. (F2)

Joint tenants’tan tenants in common’a geçişe ortak mülkiyeti paylara ayırma (severance of joint tenancy) denir. GOV.UK, Form A kaydı için Form SEV başvurusunu açıklar. Diğer maliklerin kabul ettiği ve etmediği durumlarda belge adımları farklıdır; onay olmadan değişiklikte yazılı bildirim ve bunun kanıtı gündeme gelir. Kullanılacak formu ve gerekli belgeleri avukatınızla doğrulayın. (F3)

Bir malik öldüğünde ne olur?

Joint tenants’ta mülkten yararlanma hakkı sağ kalan maliklere otomatik geçer (survivorship); ayrı bir payı vasiyetle başkasına bırakamazsınız. Tenants in common’da ölen kişinin payı diğer malike otomatik geçmez ve vasiyetle bırakılabilir. (F1)

Vergi ve ölüm sonrası malvarlığı işlemleri için İngiltere veraset vergisi ve probate rehberine bakın. Burada miras payı veya vasiyet düzenlemesi önermiyoruz.

Ortak alıcıların başka konutları varsa SDLT

Ortak alıcılardan birinin başka konutu varsa damga vergisinde (Stamp Duty Land Tax, SDLT) ek konut oranları gündeme gelebilir. HMRC’ye göre alıcılardan biri bu oranlara tabi olduğunda oranlar işlemin tamamına uygulanır. Sonuç, ana konutun değiştirilmesi gibi koşul ve istisnalara bağlıdır; yalnız satın alınan paya bakılmaz. (F7)

Oran ve istisnalar için damga vergisi rehberini kullanın; her alıcının mevcut konutlarını avukatınıza bildirin.

Avukata ileteceğiniz talimat listesi

• Her alıcının katkı tutarını, paranın kaynağını ve birlikte nasıl sahip olmak istediğinizi açıklayın.
• Seçimin joint tenants veya tenants in common olarak hangi belgelerde gösterileceğini sorun.
• Paylar belirlenecekse bunları kaydeden belgenin hazırlanmasını, herkesin anlamasını ve imzalı kopyalarının verilmesini isteyin.
• Form A kaydının gerekli olup olmadığını ve varsa neyi sınırladığını açıklatın.
• Bir malikin ölümü halinde seçimin etkisini ve sonradan değişiklikte izlenecek belge yolunu sorun.
• Her alıcının mevcut konutlarını bildirip SDLT değerlendirmesinin yazılı açıklamasını isteyin.

Birlikte alınacak ev kısa süreli kiraya verilecekse Londra Airbnb izin kontrollerini de ayrı değerlendirin.