Londra ilanlarında “1 bedroom” 1+1 mi?
Dairenin metrekaresi nasıl kontrol edilir?
Türkiye’de daireyi oda ve salon sayısıyla anlatırız; Londra ilanları yatak odalarını sayar. Bu yazı ilan dilini Türkçe oda adlarıyla eşleştirir, resmî alan standardını ve dairenin metrekaresini hangi belgelerden kontrol edeceğinizi anlatır.
“1 bedroom” bir yatak odasıdır;
alanı plan ve belgeler söyler.
Londra ilanındaki sayı yatak odası sayısıdır; oturma alanı ve mutfak bu sayıya girmez. Ayrı bir yatak odası ve bir yaşam alanı olan “1 bedroom” daire, Türkiye’de alıştığınız 1+1’e karşılık gelir; “studio” 1+0, “2 bedroom” 2+1’dir. Mutfakla oturma alanı açık plan (open-plan) olabilir.
Alan için üç kaynak vardır: geliştiricinin verdiği plan ve ölçüler, enerji performans sertifikasındaki (EPC) toplam taban alanı ve yeni konutlar için alan standardı. Kayıtlı bir geliştiricinin satış bilgisinde oda ve toplam alan m² ya da ft² olarak yer alır.
Londra’daki yeni konutlar için London Plan, ulusal standarttaki asgari alanları ister: örneğin iki kişilik bir 1+1 daire için en az 50 m², dört kişilik bir 2+1 için en az 70 m².
İlan dili ve Türkçe oda adları
Resmî alan standardı konutları yatak odası (b, bedroom) ve kişi (p, person) sayısıyla tanımlar. Kişi sayısı yatak sayısıdır: tek kişilik yatak odası bir, çift kişilik yatak odası iki kişi sayılır. Bu yüzden aynı “2 bedroom” ilanı üç kişilik de, dört kişilik de bir daireyi anlatabilir.
| İlanda | Türkiye’de | Standarttaki kod |
|---|---|---|
| Studio | 1+0 | 1b1p |
| 1 bedroom | 1+1 | 1b2p |
| 2 bedroom | 2+1 | 2b3p ya da 2b4p |
| 3 bedroom | 3+1 | 3b4p, 3b5p ya da 3b6p |
London Plan, banyo yerine duş odası olan stüdyo ya da tek kişilik konutta asgari alanın 39 m²’den 37 m²’ye inebileceğini yazar; stüdyoyu 1b1p ile aynı satırda gösterir.
Ulusal alan standardı ne söyler?
Ulusal alan standardı (Nationally Described Space Standard), yatak odası ve kişi sayısına göre asgari brüt iç alanı (gross internal area) verir. İç alan, konutu çevreleyen dış duvarların iç yüzleri arasında ölçülür; bölme duvarlar, dolaplar ve merdivenler dahildir. Tavan yüksekliği 1,5 m’nin altında kalan yerler, yalnız depolama için kullanılmıyorsa sayılmaz.
Standart odaları da tanımlar: tek kişilik yatak odası en az 7,5 m² ve en az 2,15 m genişlikte, çift kişilik yatak odası en az 11,5 m²’dir. Çift kişilik odalardan biri en az 2,75 m, diğerleri en az 2,55 m genişliğinde olur. Gömme depolama asgari alanın içindedir.
Bu standart bir yapı yönetmeliği değil, planlama standardıdır: belediye onu yerel planına aldıysa uygulanır. 6 Nisan 2021’den beri planlama izni yerine izin verilen geliştirme hakkıyla (permitted development) yapılan konutların da bu standarda uyması gerekir; standarda uymayan bu tür konutlara izin verilmez.
Londra’da: London Plan
Londra’da bugün yürürlükte olan plan Mart 2021’de kabul edilen London Plan’dır. Planın D6 politikasına göre konutlar Table 3.1’deki asgari iç alanı ve gömme depolama alanını sağlamalıdır; tablodaki rakamlar ulusal standartla aynıdır ve yeni inşaatın yanında dönüştürülen binaları da kapsar.
London Plan tavan yüksekliğini daha yüksek tutar: iç alanın en az %75’inde 2,5 m. Bir ya da iki kişilik konutta en az 5 m² özel dış alan (balkon ya da teras gibi) istenir, her ek kişi için 1 m² eklenir ve en az 1,5 m derinlik ve genişlik aranır. Bu dış alan asgari iç alana sayılmaz.
Standart planlama yoluyla uygulandığı için daha eski binalarda ya da başka kurallarla izin almış projelerde daireler farklı olabilir. Kendi dairenizin rakamını belgelerinden kontrol edin.
EPC’deki alan: ne gösterir, ne göstermez?
Bir evin enerji performans sertifikasını (EPC) GOV.UK’deki Find an energy certificate hizmetinde bulup ücretsiz indirebilirsiniz. Sertifikada “Total floor area” satırında evin toplam taban alanı m² olarak yazar.
Bu alan enerji hesabı için kullanılır. Mevcut konutların hesap yönteminde daireler içeriden, konutu çevreleyen duvarların bitmiş iç yüzleri arasında ölçülür. Yeni konutların hesabında da ölçüler konutu çevreleyen yüzeylerin iç yüzüne göredir ve konuttan açıkça ayrılmış ısıtılmayan alanlar dahil edilmez. Ortak koridor ve balkon bu yüzden alanın dışında kalır.
GOV.UK’nin alıcı rehberi, EPC’nin bir yapı durum incelemesi (survey) olmadığını, yalnız enerji verimliliğini etkileyen unsurların gözle değerlendirmesi olduğunu hatırlatır. EPC’deki alanı geliştiricinin verdiği alanla karşılaştırın; belirgin bir fark varsa yazılı sorun. Sertifikadaki enerji maliyetlerini ise EPC ve fatura yazımızda anlattık.
Projeden alırken geliştirici ne vermek zorunda?
New Homes Quality Board’a (NHQB) kayıtlı bir geliştiriciden 2 Mart 2026’dan itibaren yapılan rezervasyonlarda Kod’un (New Homes Quality Code) 2. sürümü geçerlidir. Kod’a göre satış bilgisi en az odaların ve evin toplam büyüklüğünü m² ya da ft² olarak içerir; hesap RICS’in brüt iç alan ölçüm kurallarına (Code of Measuring Practice) uygun yapılır.
Satış sözleşmesinden önce geliştirici, evin büyüklüğünü, şartnamesini, genel yerleşimini, parseldeki konumunu ve cephe yönünü gösteren bir broşür ya da plan verir. Rezervasyondan önce daire numarasını, kat planını ve metrekareyi yazılı istemeyi rezervasyon öncesi sorular listemizde de öneriyoruz. Geliştirici şirketin kendisini nasıl kontrol edeceğinizi geliştirici kontrolü yazımızda anlattık.
Evin büyüklüğünü, görünüşünü ya da değerini, iç yerleşim dahil, önemli ölçüde etkileyen bir değişiklik Kod’da büyük değişiklik (major change) sayılır. Geliştirici bunu yazılı bildirir; değişikliği kabul etmezseniz ayrıntıları aldıktan sonraki 14 gün içinde rezervasyonu ya da satış sözleşmesini iptal edip ödediklerinizin tamamını geri alabilirsiniz. Kod bunun için bir yüzde eşiği vermez.
ft² ve m²
İngiltere’de alan ft² (square foot) olarak da verilir. Bir ayak (foot) 0,3048 m olduğu için 1 ft² yaklaşık 0,0929 m²’dir; m² bulmak için ft²’yi 10,764’e bölün. Örneğin 538 ft² yaklaşık 50 m²’dir.
Farklı ölçüleri doğrudan eşitlemeyin: geliştiricinin brüt iç alanı, EPC’deki toplam taban alanı ve bir ilan sitesindeki rakam aynı yöntemle hesaplanmamış olabilir. Bedeli metrekare başına rakama çevirip birkaç daireyi yan yana görmek için mülk karşılaştırma aracımızı, aynı bölgedeki satışlarla kıyaslamak için satış fiyatları yazımızı kullanabilirsiniz.
Alanı kontrol etmek için
beş adım.
Bu liste bir hatırlatmadır; sözleşmedeki alan maddelerini avukatınızla okuyun.
Kısa sorular,
kısa cevaplar.
İngiltere’de salon oda sayısına dahil mi?
Hayır. İlandaki sayı yatak odalarını gösterir. “2 bedroom” iki yatak odası ve bir yaşam alanı olan daire, yani Türkiye’deki 2+1’dir.
Londra’da 1+1 daire en az kaç metrekare olur?
Ulusal alan standardı ve London Plan, tek katlı iki kişilik bir 1+1 için en az 50 m² brüt iç alan ister. Standart planlama yoluyla uygulandığı için eski binalarda ya da başka kurallarla izin almış projelerde alan farklı olabilir.
EPC’deki metrekareye güvenebilir miyim?
EPC’deki toplam taban alanı enerji hesabı için iç ölçülerle bulunur ve karşılaştırma için kullanışlıdır. Ama EPC bir yapı durum incelemesi ya da ölçüm raporu değildir; geliştiricinin verdiği rakamla fark varsa yazılı sorun.
Balkon metrekareye dahil mi?
London Plan’da özel dış alan asgari iç alana sayılmaz. EPC’deki alan da konutu çevreleyen duvarların içinden ölçülür. Geliştiriciden iç alanı ve balkon alanını ayrı ayrı isteyin.
Daire planda gösterilenden küçük çıkarsa ne olur?
Kayıtlı bir geliştiriciden aldıysanız, evin büyüklüğünü önemli ölçüde etkileyen değişiklik Kod’da büyük değişiklik (major change) sayılır ve yazılı bildirimden sonraki 14 gün içinde iptal hakkı doğurur. Bunun dışındaki durumlar sözleşmenizin şartlarına bağlıdır; avukatınızla okuyun.
Ölçüm yapmıyoruz;
bu sayfa bir tavsiye değil.
Bu yazı GOV.UK, London Plan ve New Homes Quality Code’un yayımladığı kuralları genel bilgi olarak özetler. Dairenin ölçüsünü ve sözleşmedeki alan maddelerini avukatınızla, gerekiyorsa bir yapı durum incelemesi uzmanıyla kontrol edin.
OGKinvest alıcıları yeni konut geliştiricileriyle tanıştırır ve tanıştırma ücretini geliştiriciden alır; bir geliştirici bize ödeme yaptığında bunu size söyleriz.
Bu yazının
dayandığı sayfalar.
- GOV.UK: Technical housing standards, nationally described space standard (Mart 2015, Mayıs 2016 notu) ve Housing: optional technical standards. Table 1, iç alan tanımı, oda ölçüleri, tavan yüksekliği, yerel plan şartı.
- The London Plan 2021, D6 politikası ve Table 3.1; London Plan sayfası (yürürlükteki plan). Asgari alan, 2,5 m tavan, dış alan, stüdyo notu.
- Town and Country Planning (General Permitted Development) (England) Order 2015, madde 3. İzin verilen geliştirme hakkıyla yapılan konutlarda alan standardı (6 Nisan 2021).
- GOV.UK: Find an energy certificate, Selling a home: Energy Performance Certificates ve Standard Assessment Procedure (BRE’nin RdSAP 10 ve SAP 10.3 şartnameleri). Toplam taban alanı ve nasıl ölçüldüğü.
- New Homes Quality Code, 2. sürüm (Mart 2026). 1.2(a) oda ve toplam alan, RICS ölçüm kuralları; 2.6 broşür ya da plan; 2.9 büyük değişiklik ve 14 gün.
- GOV.UK: How to buy a home (2019). Yaşam alanı ve EPC’nin bir yapı incelemesi olmadığı.
- Weights and Measures Act 1985, Schedule 1. Yard 0,9144 m, foot 1/3 yard.
Son kontrol: 16 Ekim 2026. Bu sayfa genel bilgi verir; hukuki ya da teknik tavsiye değildir. Planlama kuralları değişebilir; yeni bir London Plan hazırlanıyor. İşlem yapmadan önce güncel kaynağı ve avukatınızı kontrol edin.
Planı ve ölçüleri
birlikte okuyalım.
İlgilendiğiniz dairenin kat planını, alanını ve sözleşmedeki ölçü maddelerini görüşmede birlikte gözden geçirelim.
Görüşme Planlayınİçeriklere dönün
